Pelemahan rupiah terhadap dolar AS membuat harga bahan baku impor semakin mahal. Hal ini berpotensi menggerus margin keuntungan pengembang properti jika harga jual properti tidak segera dinaikkan. Kenaikan BI Rate sebesar 5,25 Persen, membuat konsumen KPR Menjerit dalam membayar ccilan. Lantas, bagaimana strategi pengembang dalam menjaga profit margin?
KoranProperti.com (Jakarta) – Kenaikan BI Rate (suku bunga acuan) dipastikan menciptakan efek domino yang langsung memukul sektor properti dari dua sisi sekaligus, yaitu sisi permintaan (konsumen) dan sisi penawaran (pengembang).
Dari sisi konsumen, ketika BI Rate naik menjadi 5,25 persen, bank komersial akan menyesuaikan suku bunga mereka untuk menjaga profit margin. Akibatnya, kenaikan suku bunga biaya pinjaman KPR (cost of borrowing) untuk cicilan KPR non-subsidi melonjak.
Sedangkan dari sisi pengembang, kenaikan suku bunga acuan akan memicu kenaikan input cost (biaya produksi). Pelemahan nilai tukar, membuat biaya impor bahan baku konstruksi (besi, baja, komponen mekanikal/elektrikal) membengkak.
Pengembang yang mendanai proyeknya dengan menggunakan pinjaman bank atau obligasi akan menghadapi biaya modal (cost of capital) yang lebih tinggi. Untuk menjaga margin keuntungan agar tidak tergerus, pengembang terpaksa menaikkan harga jual rumah (cost-push inflation), meskipun di saat yang sama mereka tahu daya beli pasar melemah.
Sebelumnya, Gubernur Bank Indonesia (BI) Perry Warjiyo mengungkapkan, keputusan menaikkan suku bunga acuan dilakukan sebagai langkah lanjutan untuk memperkuat stabilisasi nilai tukar rupiah, akibat gejolak perang di Timur Tengah.
Menurut Ferry, kenaikan ini menjadi langkah preemptive untuk menjaga inflasi di tahun 2026 dan 2027, agar tetap berada dalam kisaran antara 2,5 persen dan 1 persen sesuai ketetapan Pemerintah.
“Keputusan ini sejalan dengan fokus kebijakan moneter tahun ini yaitu memperkuat kepentingan eksternal dan stabilitas ekonomi Indonesia dari dampak global,” ujar Perry.
Menanggapi kenaikan BI Rate, Wakil Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI) Bambang Ekajaya memprediksi bahwa dampak kenaikan ini, akan dirasakan secara nyata oleh konsumen dalam dua hingga tiga bulan ke depan.
“Efeknya pasti memberatkan, baik bagi calon pembeli maupun konsumen yang sedang mencicil,” ujar Bambang di Jakarta, Rabu (20/5/2026).
Selain itu, tambah Bambang, bukan hanya masalah suku bunga, kenaikan harga bahan baku industri properti juga naik. Konflik di Timur Tengah yang belum mereda, memicu kenaikan biaya logistik dan harga material bangunan.
“Sebagai developer, menaikkan harga properti bukan pilihan yang tepat, di tengah daya beli masyarakat yang sedang melemah,” tambah Bambang.
Dampak Volatilitas Pasar Global
Solusi terbaik yang disarankan Bambang dalam situasi seperti ini ialah para pengembang harus wait and see. Untuk proyek baru, lebih baik ditunda dulu sampai kondisi stabil.
Di tempat terpisah, Equity Research Analyst OCBC Sekuritas Jessica Leonardy, dan Analis Maybank Sekuritas Kevin Halim, keduanya berpendapat hampir sama, terkait kenaikan BI Rate. Mereka menyebut pelemahan rupiah terhadap dolar AS, membuat harga bahan baku impor semakin mahal. Hal ini berpotensi menggerus margin keuntungan emiten properti, jika harga jual tidak segera disesuaikan.
Sementara itu, Analis Kiwoom Sekuritas Adrian Djie menilai dalam menghadapi kondisi kenaikan BI Rate, masih bisa diantisipasi, melalui perpanjangan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga 2027 dan program ambisius pembangunan 3 juta rumah.
Adrian menyarankan agar para emiten properti untuk memperkuat recurring income (pendapatan berulang) serta memprioritaskan refinancing ke instrumen berbasis rupiah, dengan tujuan untuk menghindari risiko utang dalam dolar AS, saat terjadi volatilitas pasar global.
Dalam menghadapi kenaikan BI Rate ini, berdasarkan data literasi yang ditelusuri koranproperti.com dari berbagai sumber, para pengembang pada umumnya akan menyiapkan sejumlah strategi darurat yaitu, Pertama, pengembang akan melakukan re-strategi komposisi pendanaan (financing mix). Dalam strategi ini pengembang mengurangi porsi utang bank. Kedua, pengembang akan mengoptimalkan internal cash flow, sekaligus memaksimalkan dana dari pre-sales (uang muka konsumen) untuk membiayai kelanjutan konstruksi, ketimbang mengandalkan pinjaman jangka pendek.
Ketiga, pengembang akan menerapkan skema cicilan langsung (cash bertahap) ke pengembang (misalnya 12 hingga 36 bulan) tanpa melalui bank. Strategi ini sangat memikat bagi konsumen yang ingin menghindari fluktuasi bunga KPR perbankan.
Keempat, pengembang akan fokus mengembangkan rumah tapak (landed house) segmen menengah, karena perputaran modalnya (turn over) jauh lebih cepat dengan biaya konstruksi awal lebih rendah, dibandingkan proyek high-rise (apartemen/kondominium).
Kelima, pengembang melakukan negosiasi ulang dengan kontraktor dan vendor dengan tujuan untuk mengunci harga material bangunan, melalui kontrak jangka panjang dan menghindari efek domino inflasi yang dipicu kenaikan suku bunga.
Keenam, pengembang akan menerapkan teknologi konstruksi efisien dengan menggunakan metode pracetak (precast) atau modular untuk mempercepat durasi pembangunan.
Ketujuh, untuk menjaga psikologis pasar, pengembang akan meningkatkan kerja sama dengan bank untuk memberikan subsidi bunga tetap (fixed rate) selama 1 sampai 3 tahun pertama.
Kedelapan, pengembang akan mengalihkan beban konsumen dengan menggratiskan biaya BPHTB, AJB, hingga biaya provisi KPR, sebagai daya tarik pengganti bunga murah.
Melalui delapan strategi ini, pengembang diharapkan akan mampu menjaga arus kas tetap sehat, sekaligus mengamankan margin profit dari tekanan kebijakan pro-stability Bank Indonesia.
Simak dan ikuti terus perkembangan berita terbaru dunia properti melalui ponsel dan laptop Anda. Pastikan Anda update dengan mengklik koranproperti.com dan google news setiap hari.
Hotline Redaksi (WA) 0812 8934 9614
Email: redaksi@koranproperti.com
