Ketidakpastian ekonomi domestik dan global, gaji MBR yang rendah, serta aturan baru SLIK OJK, masih menjadi penyumbang terbesar risiko penyerapan jangka panjang rumah subsidi, terutama di segmen bawah.
Oleh: Gusti Maheswara
Realisasi penyaluran rumah subsidi pada tahun 2025 lalu, dinilai BP Tapera telah mencapai rekor tertinggi dalam sejarah yaitu sekitar 278.868 unit rumah atau sekitar 80 persen dari target 350 ribu unit rumah.
Pemerintah dalam hal ini Kementerian PKP dan BP Tapera langsung euphoria melihat angka realisasi penyaluran rumah subsidi di atas.
Mereka lupa bahwa ketidakpastian ekonomi domestik dan global, gaji MBR yang rendah, serta masih beratnya aturan baru SLIK OJK, menjadi ancaman nyata bagi para calon dan penghuni rumah subsidi.
Ancaman nyata itu ialah para penghuni rumah subsidi (dalam hal ini MBR) mungkin hanya akan bertahan tinggal di rumah subsidi paling lama dua sampai tiga tahun. Setelah itu, rumah tersebut berpotensi disewakan atau dijual kepada pihak lain atau kepada para spekulan rumah subsidi.
Kemungkinan besar, para mantan penghuni rumah subsidi ini, akan kembali mengontrak rumah petakan di pusat kota atau tinggal berdempetan di perkampungan kumuh.
BACA INI: Target Rumah Subsidi Bukan Sekadar Angka: Penyerapan Berkelanjutan Lebih Penting, BP Tapera Paham?
Menurut penulis, antara realisasi penyaluran rumah subsidi (diukur berdasarkan jumlah) dengan penyerapan rumah subsidi (diukur berdasarkan jangka waktu huni) merupakan elemen yang sangat berbeda. Tampaknya, dua hal ini tidak dipahami atau diduga dilalaikan oleh Kementerian PKP dan BP Tapera (yang penting angka target rumah subsidi sudah terpenuhi).
Sesungguhnya, hambatan utama penyerapan rumah subsidi untuk jangka panjang adalah masalah struktural (SLIK, perizinan, pasokan, lokasi, gaji dan kondisi ekonomi).
Tanpa reformasi regulasi ekstrem dari Pemerintah, maka target penyerapan jangka panjang rumah subsidi mulai tahun 2025 hingga tahun 2026 ini, terancam gagal (rumah sudah ada pemiliknya, tapi kosong-melompong atau dijual, bisa juga dibiarkan begitu saja). Padahal, negara telah mengalokasikan anggaran sangat besar untuk pembangunan rumah subsidi.
Gaji MBR di Bawah UMR
Sejumlah media juga melaporkan, hingga awal Mei 2026, realisasi penyaluran rumah subsidi hanya mencapai 54.961 unit atau sekitar 16 persen dari target tahunan. Hasil ini sangat rendah, bila dibandingkan dengan periode sama pada tahun 2025 lalu. Ini menandakan terjadinya perlambatan penyaluran rumah subsidi.
Berdasarkan data BPS Sakernas, saat ini rata-rata gaji MBR atau upah buruh Indonesia (laki-laki) berkisar antara Rp3,29 juta sampai Rp3,33 jutaan per bulan (tahun 2025-2026). Sedangkan gaji MBR (perempuan) lebih rendah lagi.
Faktanya, sebagian gaji MBR masih di bawah UMR atau paling tinggi Rp4 jutaan, ditambah penghasilan tidak tetap. Gaji segini, tentu masih sangat berat untuk mencicil rumah subsidi, walaupun bunga fixed bank sudah rendah yaitu 5 persen.
Sedangkan dari gaji itu (sekitar 70 persen), MBR harus membayar biaya operasional rumah tangga (pendidikan, kesehatan, pajak dan transportasi dan lain-lain). Dana yang tersisa dari gaji itu, tinggal 30 persen dan dipastikan akan sangat berat membayar cicilan rumah subsidi, apalagi bila ada keperluan besar yang bersifat daruat, maka dana yang 30 persen itu juga akan tersedot, sisanya dipakai untuk membayar cicilan rumah (dalam situasi ekonomi rumah tangga yang pas-pasan).
Daya beli MBR juga terus tertekan karena inflasi dan tingginya harga-harga kebutuhan pokok (naik), ditambah lagi dengan ketidakpastian ekonomi global dan domestik pada tahun 2026 ini.
Kalau ini terjadi terus-menerus secara berkesinambungan, maka cicilan rumah subsidi MBR berpotensi macet, terutama saat memasuki masa kredit di tahun kedua. Bila, kredit macet itu tidak bisa dikendalikan MBR, maka solusi cepatnya ialah rumah subsidi akan dijual atau dikontrakkan ke pihak lain di tahun ketiga, bahkan di akhir tahun pertama atau bisa jadi di awal tahun kedua masa kredit.
Adanya penilaian yang bersifat subjektif dari publik bahwa kualitas rumah subsidi sangat rendah ada benarnya juga. Pada umumnya, rata-rata pada tahun kedua, bangunan fisik rumah subsidi mulai rusak secara fisik. Bahkan, infastruktur kawasan juga ikut rusak atau terlantar.
Kerusakan bangunan rumah subsidi ini, tentu membutuhkan biaya renovasi yang relatif besar, bila penghuni masih mau tinggal di rumah itu. Bila tidak, maka rumah itu akan dijual, dikontrakan atau ditinggal begitu saja, karena mereka tidak memiliki biaya renovasi rumah yang relatif besar, atau bisa juga mereka sudah tidak nyaman dan aman tinggal di rumah itu, karena keadaan infrastruktur lingkungannya rusak, terbengkalai, serta tidak memadai lagi untuk aktivitas kehidupan.
Bila mereka ingin merenovasi rumah itu, maka lagi-lagi dana mereka untuk membayar cicilan akan tersedot, akibatnya cicilan rumah subsidi bisa berpotensi tertunda atau macet untuk jangka waktu tertentu.
Penulis Pengamat Properti
Simak dan ikuti terus perkembangan berita terbaru dunia properti melalui ponsel dan laptop Anda. Pastikan Anda update dengan mengklik koranproperti.com dan google news setiap hari.
Hotline Redaksi (WA) 0812 8934 9614
Email: redaksi@koranproperti.com
