Target jumlah rumah subsidi (output) untuk memenuhi Program 3 juta Rumah sampai saat ini, terus menjadi fokus utama Pemerintah (Kementerian PKP dan BP Tapera). Di sisi yang sama, penyerapan berkelanjutan rumah subsidi, seperti tingkat okupansi jangka panjang, efektivitas kehidupan komunitas, serta kesejahteraan penghuni justru kurang mendapat perhatian.
Oleh: Gusti Maheswara
Fenomena rumah subsidi kosong (rusun maupun rumah tapak) menunjukan paradoks perumahan di Indonesia. Sementara itu, laporan backlog perumahan nasional masih sekitar 9,9 sampai 15 juta unit (tergantung dari sumbernya, BPS/Susenas atau Kementerian PKP).
Di sisi lain, jutaan rumah (termasuk subsidi) masih kosong melompong. Sejumlah laporan lembaga properti independen menyebut, tingkat kekosongan rumah subsidi FLPP di berbagai daerah sudah mencapai sekitar 60 sampai 80 persen. Sedangkan di pihak berbeda, data resmi BP Tapera menyebutkan, tren okupansi rumah subsidi mengalami perbaikan dan peningkatan signifikan.
Berdasarkan data resmi BP Tapera tahun 2022, tingkat okupansi rumah subsidi mencapai sekitar 71,6 persen, di tahun 2023 sekitar 92,5 persen dan pada tahun 2024, naik menjadi 93,6 persen.
Terkait data di atas, sebenarnya telah terjadi discrepancy antara data monitoring resmi lembaga negara seperti Kementerian PKP dan BP Tapera yang cenderung lebih optimis. Sedangkan, beberapa laporan lapangan lembaga independen properti dan pengamat atau konsultan properti menyebut, tingkat kekosongan rumah subsidi sangat tinggi.
BACA INI: Fakta Dibalik Program Rusun dan Rumah Tapak Subsidi, MBR & Rakyat Miskin Ekstrem Butuh Rumah Gratis
Sebelumnya BP Tapera mengakui bahwa sebagian kecil (sekitar 7 persen dalam satu sampel monev) rumah subsidi tidak dihuni, karena pemilik menunda pindah (masih kontrak kerja, anak sekolah, dan proses pindah kerja).
Namun, sesungguhnya penyebab utama kekosongan rumah subsidi adalah karena masalah struktural. Dari berbagai studi dan analisis pengamat properti, penyebab utama kekosongan rumah subsidi karena terjadi spatial mismatch (ketidaksesuaian spasial).
Ketidaksesuaian spasial ini di antaranya ialah meliputi lokasi rumah subsidi berada di pinggiran kota. Kemudian biaya transportasi harian menjadi sangat tinggi, bagi pekerja informal atau buruh pabrik yang tempat kerjanya di kawasan industri/urban.
Akhirnya, pilihan rasional bagi para pekerja, khususnya MBR adalah dengan menyewa rumah di dekat tempat kerja, daripada memiliki atau membeli rumah subsidi yang jauh dari tempat kerja. Ini sesuai dengan teori jobs-housing imbalance dalam urban economics.
Selain masalah lokasi dan transportasi, kualitas dan infrastruktur rumah subsidi dinilai sangat rendah, contohnya banyak rumah dalam waktu paling lama 3 tahun, akan mengalami kerusakan fisik bangunan secara cepat, banjir, jalan rusak, minim fasilitas umum (sekolah, RS, pasar).
Kebijakan Pemerintah Tidak Tepat
Biaya maintenance paska serah terima kunci rumah subsidi juga masih menjadi beban penghuni, sehingga rumah subsidi ditinggalkan, dipindahtangankan (dijual/disewakan) atau hanya digunakan sebagai aset spekulatif.
Insentif Pemerintah (perverse incentives), terhadap pengembang rumah subsidi juga tidak tepat dan keliru. Contohya ialah target jumlah rumah subsidi yang dibangun dan harga jual rumah subsidi sudah ditentukan Pemerintah (mengabaikan biaya riil pengembang).
Pemerintah justru lebih mementingkan membeli lahan murah di pinggiran kota, agar bisa membangun rumah subsidi secepat mungkin untuk memenuhi kuota FLPP.
Tindakan Pemerintah ini masuk dalam manifestasi Goodhart’s Law: “When a measure becomes a target, it ceases to be a good measure,” dengan kata lain target rumah subsidi yang disalurkan mengalahkan kualitas bangunan dan kesesuaian demand.
MBR memang membutuhkan rumah, tapi kemampuan dan willingness-to-pay mereka dipengaruhi total cost of living (cicilan + transport + maintenance + opportunity cost). Subsidi supply-side (FLPP) tidak selalu menyelesaikan masalah affordability holistik.
BACA INI: Soal Pembangunan 324 Unit Huntara di Kawasan Senen, Menteri PKP Tegas Bilang Begini…
Sekarang ini, BP Tapera sebagai badan pembiayaan (bukan perencana kota atau developer) memang fokus dan sedang getol pada penyaluran rumah subsidi (target 350.000 unit/tahun).
Mereka melakukan monev okupansi, punya SiKumbang & SiPetruk untuk monitoring developer, mendorong perbaikan kualitas, dan mendukung SKB antarmenteri untuk percepatan perizinan lahan. BP Tapera juga mengakui, pentingnya kualitas hunian agar okupansi naik.
Namun, secara institusional, faktanya BP Tapera hanya berperan sebagai penyalur dana dan mengejar target jumlah unit (output) rumah subsidi.
Seharusnya, BP Tapera bukan hanya mengejar okupansi dan target membangun rumah subsidi semata, tetapi juga wajib melakukan pengawasan kontinyu, terkait penyerapan rumah subsidi secara berkelanjutan (jangka panjang), kepuasan penghuni, atau dampak ekonomi kehidupan penghuni untuk jangka panjang (outcome & impact).
Nah, untuk memantau tingkat okupasi dan penyerapan rumah subsidi secara berkelanjutan ini, Pemerintah (BP Tapera dan Kementerian PKP) perlu melakukan pergeseran paradigma yakni target rumah subsidi itu bukan hanya disalurkan saja, tetapi wajib huni minimal 10 tahun. Hal ini bertujuan untuk mengetahui dan mengukur kepuasan penghuni, sekaligus melihat efektivitas sehari-hari kehidupan para penghuni.
Terkait rumah subsidi yang berada dalam area Transit-Oriented Development (TOD) dan hunian vertikal di kawasan urban, maka di sekitar kawasan itu harus ada dan terbuka lapangan kerja baru, bagi penghuni untuk berpeluang pindah kerja yang lokasinya dekat rumah.
Untuk mengukur keberhasilan Program 3 Juta Rumah bukan hanya okupansi rumah subsidi semata, tetapi juga tingkat kesejahteraan berkelanjutan bagi penghuni.
Mencapai target rumah subsidi memang penting untuk mengatasi backlog perumahan nasional dan menyukseskan Program 3 Juta Rumah. Tetapi, hal ini akan menjadi sia-sia, bila tidak disertai dengan penyerapan rumah subsidi secara berkelanjutan.
Program 3 Juta rumah yang didukung oleh pembangunan rumah subsidi FLPP secara besar-besaran, berisiko tinggi memboroskan fiskal negara dan menciptakan ‘kuburan rumah’ baru. Banyak negara di dunia mengalami masalah ini.
Solusi terbaik untuk mengatasi problem ini ialah Pemerintah harus menggunakan metode pendekatan berbasis bukti (data + eksperimen kebijakan) yang mengintegrasikan ekonomi, perencanaan kota, dan perilaku manusia. Jadi, Pemerintah bukan hanya berapa banyak dapat membangun rumah, tetapi juga berapa banyak rumah yang benar-benar menjadi rumah (berkelanjutan) bagi para penghuninya.
Penulis Pengamat Properti
Simak dan ikuti terus perkembangan berita dan informasi terbaru seputar dunia properti dan bahan bangunan melalui ponsel dan laptop Anda. Pastikan Anda selalu update dengan mengklik koranproperti.com dan google news setiap hari.
