Kalau hanya kejar target jumlah rusun dan rumah tapak subsidi, tanpa ada keberlanjutan fiskal dan sosial, maka Program 3 Juta Rumah berisiko menjadi beban berat bagi generasi mendatang. Ini bukan soal politik, tapi kalkulasi matematika ekonomi dan realitas di lapangan.
Oleh: Gusti Maheswara
Program 3 Juta Rumah yang menggabungkan rumah susun (rusun/vertikal) dan rumah tapak (landed house), merupakan salah satu langkah rasional secara ekonomi, sekaligus sebagai bentuk perencanaan kota yang lebih efisien dalam mengatasi backlog rumah, serta mengurangi permukiman kumuh di Indonesia.
Namun, program rusun dan rumah tapak yang dilakukan Pemerintah melalui Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) dan Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera), bukanlah solusi tepat bagi MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) yang gajinya masih sangat rendah, bahkan di bawah UMR.
Program ini terlihat sangat ambisius dan tidak relevan, mengingat data terakhir backlog perumahan nasional yang diekspos dari berbagai sumber menyebutkan bahwa backlog masih di angka 12 sampai 15 juta unit rumah (dengan pertumbuhan 700 sampai 800 ribu unit rumah per tahun).
Program rumah gratis yang digagas Menteri PKP Maruarar Sirait (melalui pilot project 250 unit rumah di Tangerang, beberapa waktu lalu), menurut penilaian penulis, hanya skema kepemilikan rumah gratis secara terbatas, dan sepertinya tidak berkelanjutan.
Dalam perspektif efisiensi ekonomi, rusun subsidi memang lebih ekonomis dibangun di kawasan urban padat (seperti Jabodetabek atau kota besar lainnya).
Sedangkan dalam kacamata urban economics, rusun dinilai mampu menghemat lahan secara drastis, menurunkan biaya infrastruktur per kapita (jalan, air, listrik, transportasi dan lainnya), serta mengurangi urban sprawl yang menyebabkan kemacetan, serta emisi karbon lebih tinggi.
Perlu dicermati, urban sprawl merupakan tindakan perluasan wilayah perkotaan secara tidak terkendali ke daerah pinggiran (pedesaan) yang ditandai dengan perumahan berdensitas rendah, dan ketergantungan tinggi pada mobil pribadi. Fenomena ini seringkali menghasilkan lingkungan yang semrawut, mengubah lahan pertanian menjadi pemukiman, dan meningkatkan beban infrastruktur.
Untuk biaya konstruksi per unit rusun di lahan terbatas, memang lebih rendah untuk jangka panjang, dibandingkan dengan rumah tapak yang boros lahan.
Dalam studi literasi akademis tentang perencanaan kota, disebutkan bahwa density tinggi (seperti rusun) dapat mendukung aksesibilitas kerja dan fasilitas umum, terutama bagi MBR yang bergantung pada transportasi umum.
Di sisi berbeda, rumah tapak justru lebih sesuai dengan preferensi perilaku dan ekonomi jangka panjang. Mayoritas masyarakat Indonesia (termasuk kelompok milenial) lebih memilih rumah tapak, karena alasan budaya (ruang pribadi, keluarga besar, kemampuan renovasi/ekspansi) dan capital gain dari nilai investasi tanah yang naik seiring waktu.
Berdasarkan data survei sejumlah institusi independen yang ditelusuri penulis, sebanyak 93 sampai 99 persen, kelompok milenial lebih memilih rumah tapak ketimbang rusun. Secara finansial, rumah tapak punya potensi nilai investasi aset lebih tinggi.
MBR & Rakyat Miskin Ekstrem Butuh Rumah
Pembangunan rusun di kota dan rumah tapak di pinggiran kota dalam rangka untuk mencapai target Program 3 Juta Rumah per tahun ini, Pemerintah nampaknya memakai prinsip land-use efficiency dalam teori ekonomi pembangunan.
Dalam prinsip ini ditegaskan, bila salah satu jenis model perumahan (rusun dan rumah tapak) ini gagal, maka rusun di kota maupun rumah tapak di pinggiran kota, akan sama-sama mengakibatkan pemborosan lahan dan menghabiskan biaya tinggi alias mahal.
Dalam pandangan yang jauh berbeda, dengan realitas gaji yang rendah, kelompok MBR lebih tertarik dan membutuhkan rumah gratis. Tapi sayangnya, rumah gratis yang sudah digembar-gemborkan Menteri PKP, tidak berkelanjutan, tanpa alasan yang jelas.
Berdasarkan pantauan penulis, rata-rata gaji MBR masih berada di kisaran upah minimum regional, antara Rp3 sampai Rp5 juta per bulan. Di sisi lain, harga rumah subsidi Pemerintah, naik antara Rp8,5 sampai Rp14 juta per bulan, kenaikan ini tergantung dari zona lokasi perumahan (Jabodetabek paling tinggi). Ini berarti, banyak MBR akan benar-benar kesulitan bayar cicilan meski sudah disubsidi.
Sesungguhnya, rumah gratis (full subsidy) hanya feasible untuk MBR ekstrem serta rakyat miskin ekstrem. Secara ekonomi, skema rumah gratis massal akan menciptakan fiscal burden berat yaitu estimasi satu analisis yang menunjukkan komitmen 20 tahun subsidi yaitu Rp600 ribu per bulan per rumah, hasilnya bisa mencapai total Rp21,3 triliun. Ini merupakan salah satu subsidi terbesar dalam sejarah APBN dan bisa memotong anggaran kesehatan, pendidikan, dan infrastruktur nasional.
BACA INI: Rumors Bertebaran: Masyarakat Ogah Beli Rusun Subsidi Meikarta, Benarkah?
Di sisi lain, dalam tataran development economics, program rumah gratis berpotensi menciptakan moral hazard (penghuni tidak merawat rumah) dan misallocation (salah target sasaran yaitu bukan yang paling miskin yang dapat rumah subsidi).
World Bank dan studi perumahan di beberapa negara berkembang menyebutkan, rusun maupun rumah tapak dengan fasilitas KPR subsidi, tetap tidak akan mampu menyedot daya tarik MBR, karena faktor gaji yang telah disebutkan di atas.
Tunggakan KPR pasti muncul secara perlahan, dan bila sampai pada titik tunggakan tinggi, penghuni pasti meninggalkan rumah subsidi, dan kembali menyewa rumah atau menempati rumah tidak layak huni di permukiman kumuh.
Akar masalah backlog rumah dan menjamurnya permukiman kumuh, bukan hanya terletak pada SLIK OJK saja. Gaji MBR yang sangat rendah, tidak akan mampu mengejar harga rumah subsidi yang hampir setiap tahun naik (walaupun kenaikannya masih moderat). Kalaupun ada kenaikkan gaji MBR, angkanya tidak lebih dari 5 persen.
Dalam kupasan ekonomi perilaku, kepemilikan rumah dan tingkat kesejahteraan MBR akan semakin baik, bila diikuti dengan kestabilan pendapatan. Sebagai ilustrasi, kalau gaji MBR rendah, rumah gratis pun tetap akan membebani MBR (bayar listrik, air, perawatan dan biaya lainnya).
Sesungguhnya kebutuhan prioritas tertinggi MBR adalah makanan, kesehatan, dan pendidikan, serta pembebasan pajak (pajak PBB dan pajak kendaraan bermotor, serta pajak lainnya yang semakin memberatkan), baru kemudian rumah.
Program 3 Juta Rumah memang punya multiplier effect (memperluas lapangan kerja konstruksi), tapi tanpa peningkatan gaji dan perbaikan kesejahteraan dan ekonomi MBR, backlog rumah dan permukiman kumuh akan terus menjamur, bahkan berpotensi meningkat dari tahun ke tahun.
Solusi sementara yang bisa penulis berikan untuk mengatasi masalah ini yaitu untuk rusun dan rumah tapak subsidi sebaiknya cicilannya harus super ringan (disesuaikan dengan gaji MBR) dan jangan ada embel-embel tenor 30 tahun (ini tidak realistis dan berlebihan). Lokasi rusun dan rumah tapak juga harus dekat dengan tempat kerja MBR, untuk efisiensi biaya transportasi dan penghematan waktu.
Rumah gratis untuk MBR ekstrem dan rakyat miskin ekstrem, mau tidak mau harus segera direalisaikan. Program rusun dan rumah tapak subsidi yang selama ini dinilai mampu mengejar target Program 3 Juta Rumah per tahun, hanyalah bentuk pemikiran sempit, serta terlalu menyederhanakan masalah.
Bagi MBR bergaji rendah, rumah gratis menjadi solusi praktis dan cepat, bila tingkat kesejahteraan dan ekonomi mereka berada di atas rata-rata yaitu, sudah ada kelebihan dana, setelah membayar biaya operasional rumah, biaya kesehatan dan biaya pendidikan anak-anak terpenuhi.
Bila kondisi ekonomi MBR sudah lebih baik dalam peningkatan pendapatan, maka secara otomatis MBR sangat berpotensi besar membeli rumah subsidi yang diprogramkan Pemerintah.
Kalau hanya kejar target jumlah rusun dan rumah tapak subsidi, tanpa ada keberlanjutan fiskal dan kesejahteraan sosial dan ekonomi MBR, maka Program 3 Juta Rumah sangat berisiko menjadi beban berat bagi generasi mendatang. Ini bukan soal politik, tapi kalkulasi matematika ekonomi dan realitas di lapangan.
Penulis Pengamat Properti
Simak dan ikuti terus perkembangan berita terbaru dan informasi seputar dunia properti dan bahan bangunan melalui ponsel dan laptop Anda. Pastikan Anda selalu update dengan mengklik koranproperti.com dan google news setiap hari.
Hotline Redaksi (WA) 0812 8934 9614
Email: redaksi@koranproperti.com
