Secara empiris, bagi MBR kebijakan ini adalah barter jangka panjang yaitu mengorbankan efisiensi finansial masa depan (total bunga bengkak dan utang di hari tua), demi bertahan hidup dan memiliki aset di masa sekarang (cicilan bulanan yang murah). Maka wajar saja kalau ada narasi yang berbunyi “Tenor KPR subsidi 40 tahun, MBR bayar cicilan rumah sampai mati?”
Oleh: Gusti Maheswara
Wacana kebijakan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi dengan opsi tenor hingga 40 tahun untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) memicu debat hangat dan panjang.
Istilah “mencicil rumah sampai mati” muncul karena durasi 40 tahun secara statistik melampaui sisa usia produktif mayoritas pemohon KPR.
Secara empiris, penulis mencoba membedah fenomena ini dengan menggunakan data simulasi, matematika finansial, dan realitas demografi.
Analisis Finansial: Cicilan Ringan vs Akumulasi Bunga
Tujuan utama kebijakan ini adalah keterjangkauan bulanan (affordability). Berdasarkan data Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) yang penulis ketahui, berikut perbandingannya untuk rumah subsidi seharga Rp166 juta, bila tenor 20 tahun, maka cicilannya sekitar Rp1.058.000 per bulan. Sedangkan kalau tenor 40 tahun, maka cicilan turun menjadi sekitar Rp773.000 per bulan.
Secara bulanan, MBR menghemat sekitar Rp285.000 yang bisa dialokasikan untuk kebutuhan pokok lain. Namun, secara empiris hukum keuangan berlaku, yaitu semakin lama tenor, semakin besar total uang yang dibayarkan ke bank karena akumulasi bunga.
Walaupun KPR subsidi (FLPP) ini menerapkan bunga tetap flat 5 persen, namun membayar bunga selama 40 tahun membuat nilai akhir yang dibayarkan jauh lebih tinggi, dibandingkan rumah dengan tenor normal.
Realitas Demografi: Melewati Batas Usia Produktif
Mengapa disebut “mencicil rumah sampai mati?” Mari kita lihat data usia masyarakat Indonesia secara umum, yaitu rata-rata usia pekerja mengambil KPR pertama adalah 25 hingga 35 tahun. Jika seseorang mengambil KPR di usia 30 tahun dengan tenor 40 tahun, cicilan baru akan lunas pada usia 70 tahun.
Batas usia pensiun normal di Indonesia berada di kisaran 56 sampai 58 tahun, dan Angka Harapan Hidup (AHH) masyarakat Indonesia berada di kisaran 68 sampai 72 tahun.
Artinya secara empiris, debitur akan terus membayar cicilan selama 12 hingga 14 tahun setelah mereka kehilangan pendapatan tetap (masa pensiun), bahkan mendekati ujung usia harapan hidup mereka.
Risiko Transmisi Utang Antargenerasi (Sandwich Generation)
Secara empiris perbankan tidak akan mengambil risiko debitur meninggal sebelum utang lunas. Solusi normatifnya adalah premi asuransi jiwa untuk KPR 40 tahun akan sangat tinggi, karena risiko kematian debitur di usia tua (60 sampai 70 tahun) meningkat tajam secara aktuaris.
Jika pihak asuransi tidak menutup seluruh sisa utang atau terjadi gagal bayar di hari tua, beban cicilan secara empiris akan diwariskan kepada anak/ahli waris (KPR Multigenerasi). Hal Ini berpotensi memperpanjang siklus sandwich generation bagi anak-anak MBR.
Namun, ada nilai positif yang disampaikan Pemerintah yaitu terkait tenor 40 tahun ini bersifat opsional dan bukan kewajiban.
Pemerintah menegaskan bahwa tenor 40 tahun ini bersifat opsional. Kebijakan ini meniru skema Generational Mortgages yang ada di beberapa negara maju seperti Jepang atau Inggris untuk mengatasi krisis kepemilikan properti.
Secara empiris, bagi MBR kebijakan ini adalah barter jangka panjang dengan cara mengorbankan efisiensi finansial masa depan (total bunga bengkak dan utang di hari tua), demi bertahan hidup dan memiliki aset di masa sekarang (cicilan bulanan yang murah).
Penulis Pengamat Properti
Simak dan ikuti terus perkembangan berita terkini dunia properti dan bahan bangunan melalui ponsel dan laptop Anda. Pastikan Anda update dengan mengklik koranproperti.com dan google news setiap hari.
