Dari piring makan hingga atap tempat bernaung, gerak finansial masyarakat kini seolah tak luput dari cengkeraman pajak. Di tengah iming-iming rumah murah dan program subsidi, tumpukan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), PPN konsumsi, hingga Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) diam-diam bertindak sebagai ekstraktor yang pelan-pelan menyedot sisa pendapatan terpakai rakyat.
Oleh: Gusti Maheswara
Laporan kebijakan dan kajian properti terbaru mengungkapkan bahwa program rumah subsidi bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) saat ini sedang berada dalam kondisi kritis. Meskipun ditujukan untuk membantu masyarakat memiliki hunian, skema yang ada justru menjepit daya beli MBR akibat tumpukan berbagai jenis pajak.
Penulis menilai, rumah subsidi KPR FLPP merupakan salah satu program nafsu dan ambisius Pemerintah, karena ditujukan untuk memenuhi target Program 3 Juta Rumah yang dicanangkan Presiden Prabowo. Sedangkan dalam kondisi banyaknya pungutan pajak, rakyat semakin sulit untuk mencukupi hidup mereka sehari-hari.
Mengacu pada indikator perumahan internasional dari lembaga HUD dan UN-Habitat, disebutkan bahwa sebuah keluarga berada dalam kondisi Housing Stress, jika total pengeluaran untuk cicilan rumah ditambah biaya transportasi sudah menembus batas aman 45 persen dari pendapatan kotor mereka.
Di sisi lain, para pengembang rumah subsidi terhimpit oleh kenaikan harga bahan bangunan dan pembayaran pajak. Demi bertahan di tengah margin yang makin tipis, pengembang mengambil langkah kompromi dengan memangkas spesifikasi material bangunan, serta menunda pembangunan fasilitas umum/sosial (fasum/fasos).
BACA INI: Memantau Anomali Properti Nasional 2026: Rumah Subsidi Anjlok, Hunian Segmen Menengah Atas Diserbu
Akibatnya, timbul kerugian pasar (deadweight loss), yaitu para pembeli dari kalangan MBR terpaksa mengeluarkan biaya renovasi mandiri di tahun-tahun pertama mereka menghuni rumah subsidi yang secara tidak langsung, menjadi pajak implisit akibat lemahnya regulasi perumahan nasional.
Berikut ini adalah beberapa jenis pajak yang membebani masyarakat yang pada akhirnya membuat rakyat semakin sengsara dan sulit membeli rumah subsidi.
Beban Finansial Masyarakat
Di tengah tingginya biaya hidup dan upaya masyarakat untuk memiliki hunian terjangkau alias rumah subsidi, tumpukan pajak langsung maupun tidak langsung menjadi faktor utama utama yang menggerus daya beli rakyat, mulai dari sektor perumahan hingga konsumsi harian. Berikut ini adalah deretan pajak yang dinilai paling memberatkan yang berhasil dirangkum tim Data Analisis koranproperti.com dari berbagai sumber.
1. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB-P2)
PBB-P2 merupakan pajak properti berkala yang ditagih setiap tahun. Seiring dengan kenaikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang terus disesuaikan oleh Pemerintah Daerah. Beban PBB terus meningkat tanpa memandang apakah pendapatan pemilik rumah ikut naik atau tidak. Hal ini menciptakan beban tetap tahunan (fixed cost) yang menguras arus kas rumah tangga.
2. Pajak Kendaraan Bermotor (PKB) & PBBKB
Bagi masyarakat yang tinggal di kawasan pinggiran kota (rumah subsidi) yang akses transportasi massalnya sangat terbatas, kepemilikan kendaraan pribadi (mobil/motor) menjadi kebutuhan mutlak. Penggunaan kendaraan ini, menarik masyarakat ke dalam lingkaran ekstraksi pajak baru, yaitu Pajak Kendaraan Bermotor (PKB) tahunan dan Pajak Bahan Bakar Kendaraan Bermotor (PBBKB) yang melekat pada setiap pembelian BBM.
3. Pajak Properti & Transaksi Awal (BPHTB)
Saat membeli rumah, masyarakat tidak hanya membayar harga unit properti, melainkan juga dibayangi oleh biaya transaksi awal. Salah satu yang paling menekan likuiditas pembeli adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Pungutan daerah sebesar 5 persen dari nilai kena pajak ini sering kali memicu kejutan biaya (cash flow shock), karena harus disetor secara tunai di awal transaksi. Untuk hal ini Pemerintah telah mengeluarkan aturan pembebasan biaya BPHTB. Namun, masih ada sejumlah Pemda yang masih menerapkan BPHTB secara laten.
4. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
PPN adalah pajak tidak langsung yang dikenakan atas barang dan jasa. PPN bersifat regresif, artinya Masyarakat Berpenghasilan Rendah menanggung porsi beban yang jauh lebih berat dibanding kelompok kaya. Karena MBR mengalokasikan hingga 80 sampai 90 persen pendapatannya untuk konsumsi harian, maka, akumulasi PPN secara bertahap menggerus porsi pendapatan yang seharusnya bisa ditabung untuk uang muka KPR atau cadangan darurat.
5. Pajak Pembelian Barang (Pajak Penjualan/Konsumsi)
Pajak yang melekat pada setiap transaksi pembelian barang konsumsi (seperti elektronik, bahan baku, atau peralatan rumah tangga) secara akumulatif mengurangi sisa pendapatan terpakai (disposable income) masyarakat. Ketika biaya pembelian barang dasar meningkat akibat pajak, ruang finansial rumah tangga untuk alokasi hunian menjadi semakin sempit.
6. Pajak Kuliner/PB1 (Pajak Restoran)
Pajak Barang dan Jasa Pertentu (PBJP) atas makanan dan minuman yang populer disebut sebagai Pajak Restoran/Kuliner sebesar 10 persen, langsung memotong pengeluaran konsumsi harian konsumen. Bagi pekerja komuter atau keluarga berskala menengah ke bawah yang bergantung pada olahan kuliner siap saji di sekitar tempat kerja atau lingkungan rumah, potongan pajak ini makin memperberat biaya hidup minimum (minimum cost of living).
Kombinasi dari berbagai jenis pajak di atas menyebabkan pendapatan bersih terpakai masyarakat (disposable income) menyusut tajam. Mengacu pada standar ekonomi publik, ketika akumulasi cicilan rumah, biaya transaksi, dan biaya hidup harian yang terbebani pajak menembus batas maksimal 45 persen dari total pendapatan kotor, maka sebuah rumah tangga resmi masuk dalam kondisi Housing Stress (krisis finansial akibat beban cicilan rumah, pajak dan biaya operasional kebutuhan hidup).
Salah satu cara untuk meringankan beban hidup dan mendorong masyarakat untuk membeli hunian subsidi, yaitu Pemerintah wajib melakukan penghapusan pajak yang memberatkan, sekaligus menciptakan opsi pendapatan negara dengan cara lain yang tidak memojokkan sisi keuangan rakyat.
Penulis Pengamat Properti
Simak dan ikuti terus perkembangan berita terbaru dunia properti melalui ponsel dan laptop Anda. Pastikan Anda update dengan mengklik koranproperti.com dan LIPRO TV serta google news setiap hari.
Hotline Redaksi (WA) 0812 8934 9614
Email: redaksi@koranproperti.com
