Oknum-oknum pejabat negara yang berurusan dengan persoalan perumahan rakyat dan Program 3 Juta Rumah, begitu euphoria ketika melihat banyaknya rumah subsidi KPR FLPP yang berhasil direalisasikan dan menyebar ke seluruh Indonesia. Namun, tunggu dulu, apakah ini sudah jadi solusi mutlak untuk mengatasi backlog rumah? Semoga tidak gagal paham bro…
Oleh: Gusti Maheswara
Mengejar kuantitas sebaran rumah subsidi KPR FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) sebagai obat backlog perumahan adalah sebuah ilusi statistik. Secara ilmiah, membanjiri pinggiran kota dengan ratusan ribu unit rumah subsidi, tanpa integrasi tata ruang, akses transportasi massal, dan kepastian kerja bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) justru memicu problem baru.
Menilai keberhasilan pengentasan tunawisma hanya dari banyaknya deretan angka serapan unit, tanpa menakar fungsionalitas dan ketepatan sasaran ekosistemnya adalah sesat pikir kebijakan yang gagal paham terhadap kompleksitas krisis agraria perkotaan.
Memang sih gampang banget terjebak dalam ilusi angka kuantitas, seolah-olah kalau Pemerintah sudah menyalurkan ratusan ribu unit rumah lewat skema FLPP, maka masalah backlog (kesenjangan pasokan dan kebutuhan) rumah otomatis beres. Padahal kenyataannya tidak sesederhana itu.
Kalau kita bedah secara ilmiah menggunakan perspektif ekonomi publik, sosiologi perkotaan, dan manajemen rantai pasok (supply chain), kuantitas sebaran FLPP itu bukan obat backlog rumah. Berikut ini penjelasan ilmiah, mengapa FLPP bukan solusi mutlak bagi backlog perumahan.
1. Ketidaksesuaian Spasial (Spatial Mismatch Theory)
Secara ilmiah, masalah utama FLPP adalah lokasi. Berdasarkan teori Spatial Mismatch, terjadi jurang pemisah antara lokasi tempat kerja Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dengan lokasi rumah subsidi yang mampu disediakan pengembang.
Harga tanah di pusat kota atau dekat kawasan industri sudah mahal. Akibatnya, pengembang hunian subsidi membangun rumah KPR FLPP jauh di pinggiran kota (suburban/rural fringes) yang harga tanahnya masih dalam batas terjangkau untuk harga rumah subsidi. Dampaknya, kuantitas rumahnya ada, tapi lokasinya tidak sinkron dengan aktivitas ekonomi penghuni (konsumen) yang umumnya adalah MBR..
2. Beban Biaya Tersembunyi (Hidden Financial Burden)
Dalam ekonomi rumah tangga, daya beli tidak hanya dihitung dari cicilan rumah per bulan. Ada variabel transportation cost (biaya transportasi) yang sering diabaikan.
Karena lokasinya di pinggiran kota yang minim akses transportasi publik massal, MBR terpaksa mengeluarkan biaya ekstra yang besar untuk komuter (bensin, tol, atau biaya ojek/kereta).
Secara ilmiah, jika Biaya Perumahan plus Biaya Transportasi lebih besar sekitar 45 persen dari total pendapatan, maka rumah itu dikategorikan unaffordable (tidak terjangkau). Banyak penerima FLPP akhirnya menelantarkan rumahnya, karena tidak sanggup menutup biaya hidup sehari-hari, sehingga rumah subsidi kosong melompong.
3. Asimetri Informasi dan Target yang Miskalkulasi
Secara statistik, angka backlog tertinggi itu berada di perkotaan padat (urban) dan didominasi oleh pekerja sektor informal. Namun, struktur FLPP secara administratif lebih ramah terhadap pekerja sektor formal (fixed income), karena syarat payroll dan rekam jejak perbankan (bankable).
Dampaknya, akan terjadi exclusion error, yaitu kelompok yang paling membutuhkan rumah di perkotaan, justru kesulitan mengakses FLPP. Di sisi lain, kuantitas FLPP yang terserap masyarakat yang sebenarnya berada di batas atas MBR atau sektor formal, yang lokasinya belum tentu di area backlog tertinggi.
4. Kualitas Infrastruktur Pendukung (Neighborhood Externalities)
Rumah bukan hanya sekadar bangunan sekitar 36 meter persegi saja, melainkan sebuah ekosistem. Banyak proyek sebaran FLPP yang dikejar secara kuantitas, namun mengabaikan externalities positif seperti, jaringan air bersih (banyak yang masih mengandalkan sumur dangkal yang rawan kering/tercemar), fasilitas sanitasi dan manajemen sampah buruk, akses sekolah dan fasilitas kesehatan sangat minim.
Tanpa infrastruktur ini, klaster rumah subsidi justru berisiko menjadi kawasan kumuh baru (slum area) di masa depan dalam konsep sosiologi perkotaan.
Secara ilmiah, backlog rumah itu adalah masalah multidimensi (ekonomi tanah, transportasi, regulasi perbankan, dan tata ruang), sedangkan FLPP dominan sebagai instrumen intervensi finansial sisi permintaan (demand-side financing).
Menilai keberhasilan penyelesaian backlog rumah hanya dari kuantitas sebaran unit FLPP adalah sebuah sesat pikir logis (fallacy of composition). Tanpa adanya land banking (bank tanah) dari Pemerintah di pusat kota dan integrasi transportasi massal, seberapa banyak pun kuantitas FLPP yang digelontorkan, angka backlog riil di perkotaan akan tetap sulit ditekan.
Menjadikan kuantitas sebaran FLPP sebagai salah satu indikator keberhasilan pengentasan backlog adalah sebuah sesat pikir kebijakan (policy fallacy). Secara ilmiah, backlog perumahan di perkotaan tidak akan pernah selesai, selama Pemerintah hanya sibuk membiayai bangunan (intervensi finansial), tetapi kalah melawan mafia tanah dan mengabaikan sistem transportasi massal.
Tanpa adanya bank tanah (land banking) di pusat kota dan integrasi ekosistem yang layak, ribuan unit rumah subsidi di pinggiran kota hanya akan berakhir menjadi komoditas investasi yang telantar, atau justru jebakan kemiskinan baru, akibat pembengkakan biaya komuter bagi MBR. Kuantitas tanpa akurasi spasial hanyalah ilusi statistik di atas kertas.
Penulis Pengamat Properti
Simak dan ikuti terus perkembangan berita terbaru dunia properti melalui ponsel dan laptop Anda. Pastikan Anda update dengan mengklik koranproperti.com dan google news setiap hari.
Hotline Redaksi (WA) 0812 8934 9614
Email: redaksi@koranproperti.com
