Cicilan rumah subsidi FLPP buat MBR selalu disebut-sebut murah dan terjangkau, misalnya Rp1 juta per bulan, tetapi biaya transportasi MBR ke tempat kerja membengkak hingga Rp1,5 juta per bulan. Secara ekonomi, total biaya hidup (total cost of living) menjadi tidak rasional bagi MBR.
Oleh: Gusti Maheswara
Adanya pernyataan yang menyebut bahwa Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) kurang tertarik atau kesulitan mengakses rumah subsidi FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan), sebenarnya fakta ini menangkap fenomena nyata di lapangan.
Jika dibedah secara ilmiah melalui lensa Ekonomi Mikro, Analisis Kebijakan Publik, dan Perencanaan Kota, ada riak ketidaksesuaian (mismatch) yang sistematis antara desain program dengan realitas kebutuhan rumah MBR.
Ada sejumlah penjelasan ilmiah, terkait tidak tertariknya MBR terhadap rumah subsidi FLLP yang diprogramkan Pemerintah.
Kegagalan Pasar Geografis (Spatial Mismatch)
Secara teori ekonomi perkotaan, ada hukum yang disebut bid-rent theory. Tanah di pusat kota atau dekat dengan pusat ekonomi harganya sangat mahal. Karena harga rumah FLPP dipatok oleh plafon Pemerintah agar tetap murah dan terjangkau MBR, maka pengembang terpaksa membeli lahan di pinggiran kota yang jauh dari fasilitas publik, hanya untuk mengejar profit margin.
Dampaknya bagi MBR yang bekerja di pusat kota, jika mereka membeli rumah subsidi FLPP di pinggiran kota, maka mereka akan terjebak dalam trade-off biaya transportasi.
BACA INI: Anggaran Negara Terkuras Rp6,61 Triliun Buat Rumah Subsidi, Sungguh Sayang Hasilnya Belum Signifikan
Perlu juga diketahui, cicilan rumah subsidi FLPP buat MBR selalu disebut-sebut murah dan terjangkau, misalnya Rp1 juta per bulan, tetapi biaya transportasi MBR ke tempat kerja membengkak hingga Rp1,5 juta per bulan. Secara ekonomi, total biaya hidup (total cost of living) menjadi tidak rasional bagi MBR.
Struktur Pendapatan dan Asymmetric Information di Sektor Perbankan
Program FLPP dirancang dengan asumsi penerima manfaat memiliki pendapatan tetap dan formal (bankable). Namun secara ilmiah, struktur ketenagakerjaan di Indonesia didominasi oleh sektor informal yang angkanya lebih dari 50 sampai 60 persen.
Penyaringan ketat (credit scoring) yang dilakukan bank pelaksana menggunakan standar manajemen risiko yang kaku untuk menghindari kredit macet (Non-Performing Loan/NPL). Pekerja informal, seperti ojek online, marketing freelance, pedagang mikro, buruh harian, akan mengalami kesulitan menyediakan slip gaji resmi dan rekening koran yang stabil.
Frustrasi dan Apatisme MBR
Ketidakmampuan MBR menembus birokrasi perbankan ini menciptakan frustrasi sosial (apatisme MBR), sehingga MBR merasa program ini “bukan untuk mereka” dan beralih mengontrak rumah atau tinggal di perkampungan kumuh di tengah kota yang dekat dengan lokasi kerja mereka.
Penurunan Daya Beli dan Beban Biaya Tersembunyi (Hidden Costs)
Secara makroekonomi, pertumbuhan upah riil MBR sering kali tidak sejalan dengan laju inflasi kebutuhan pokok. Meskipun harga rumah FLPP disubsidi, ada komponen biaya lain yang sering diabaikan dalam kebijakan yaitu biaya awal (upfront costs), seperti biaya BPHTB, biaya Notaris, balik nama, dan pengikatan kredit yang seringkali tidak masuk dalam komponen subsidi dan harus dibayar di muka.
Secara empiris, beberapa perumahan subsidi FLPP juga mengalami masalah, terutama dalam kualitas infrastruktur dasar, seperti air bersih, listrik, dan akses jalan. MBR harus mengeluarkan biaya ekstra untuk merenovasi rumah mereka untuk menjadi hunian layak huni.
Dalam perspektif Kebijakan Publik, mengapa Pemerintah terkesan “tutup mata” terhadap ketidaktertarikan MBR dalam membeli rumah subsidi FLPP, hal ini bisa dijelaskan melalui teori Targeting Error dan Budgetary Constraints.
Metrik Keberhasilan Berbasis “Output”, Bukan “Outcome”
Pemerintah (secara birokratis) seringkali menggunakan indikator kinerja utama (KPI) berbasis angka serapan anggaran dan jumlah unit yang dibangun (output). Selama kuota FLPP habis diserap (oleh sebagian MBR yang kebetulan bankable atau investor terselubung), Pemerintah menganggap program tersebut sukses. Mereka kerap mengabaikan outcome jangka panjang, seperti apakah rumah tersebut benar-benar dihuni oleh target yang tepat?
BACA INI: Target Rumah Subsidi Bukan Sekadar Angka: Penyerapan Berkelanjutan Lebih Penting, BP Tapera Paham?
Keterbatasan Anggaran dan Solusi Instan
Menyediakan hunian di tengah kota, seperti Rusunami atau Rusunawa yang terintegrasi TOD/Transit Oriented Development, membutuhkan investasi lahan yang sangat masif, dan kemauan politik untuk melakukan reforma agraria perkotaan.
Karena anggaran negara (APBN) terbatas, maka Pemerintah menyerahkan penyediaan rumah subsidi FLPP kepada pengembang swasta melalui skema FLPP di pinggiran kota adalah jalur birokrasi yang paling “mudah” dan cepat secara administratif, meskipun secara sosiologis kurang efektif.
Berdasarkan penjelasan ilmiah di atas, penulis menyimpulkan keengganan atau ketidaktertarikan MBR membeli rumah subsidi FLPP bukanlah cara berpikir yang irasionalitas, melainkan keputusan ekonomi yang logis berdasarkan kalkulasi biaya transportasi, akses kerja, dan birokrasi perbankan.
Sesungguhnya juga, Pemerintah tidak sepenuhnya menutup mata, namun terjebak dalam bias membuat kebijakan yang melihat perumahan sekadar sebagai “komoditas fisik yang dibangun”, bukan sebagai “ekosistem hidup yang terintegrasi dengan mobilitas ekonomi”.
Penulis Pengamat Properti
Simak dan ikuti terus perkembangan berita terkini dunia properti dan bahan bangunan melalui ponsel dan laptop Anda. Pastikan Anda update dengan mengklik koranproperti.com dan google news setiap hari.
