Alarm bahaya resmi berbunyi bagi pasar perumahan rakyat, setelah penjualan rumah subsidi 2026 anjlok parah melampaui era pandemi COVID-19. Pada saat bersamaan, proyek hunian TOD melesat kencang, antrean pembeli bejibun. Soal penyediaan rumah rakyat ini, BP Tapera tumbang, sedangkan Perumnas makin unggul.
KoranProperti.com (Jakarta) – Pasar properti nasional saat ini menunjukkan tren yang kontras antara segmen rumah tapak subsidi konvensional dengan hunian vertikal berbasis Transit Oriented Development (TOD).
Di satu sisi, sektor perumahan subsidi (tapak) yang digembar-gemborkan BP Tapera di tahun 2026 ini menghadapi tantangan berat, akibat penurunan penjualan yang signifikan. Penjualan rumah tapak subsidi pada 2026 ini, mengalami penurunan tajam dan baru terserap 161.746 unit, dari target 350.000 unit hingga akhir September 2026.
Dari total kuota 350.000 unit rumah yang disiapkan Pemerintah lewat skema FLPP, faktanya realisasi penyerapan baru mencapai 161.746 unit (per 29 September 2026). Dengan kata lain, terjadi tingkat penurunan minat beli terhadap rumah tapak subsidi sekitar 24 persen, dibanding periode yang sama tahun sebelumnya.
Penjualan rumah subsidi pada tahun 2026 ini, dilaporkan mengalami tekanan yang jauh lebih berat dibandingkan saat masa pandemi COVID-19 pada periode tahun 2020–2021.
Ketua Umum DPP Himpunan Pengembang Permukiman dan Perumahan Rakyat (HIMPERRA), Ari Tri Priyono, mengungkapkan bahwa pelemahan permintaan ini menjadi sinyal melemahnya pasar hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
BACA INI: Dibalik Program 3 Juta Rumah: Nyali Pemerintah Diuji, Takut atau Berani?
Menurutnya, penurunan penjualan ini tidak hanya berdampak pada kinerja pengembang dalam mengambil keputusan pembangunan proyek baru, tetapi juga mengancam keberlanjutan penyediaan rumah rakyat di berbagai wilayah jika berlangsung berkepanjangan.
Lebih lanjut Ari Tri mengungkapkan, aspek daya beli masyarakat, suku bunga KPR, serta kebijakan dan insentif Pemerintah secara kolektif, masih sangat memegang peranan penting terhadap kemampuan daya beli masyarakat.
Di sisi lain, sejumlah proyek hunian terintegrasi transportasi publik (TOD), terus menunjukkan progres pembangunan dan penguatan konektivitas yang semakin agresif.
buktinya, BUMN Properti, seperti KAI Properti justru semakin gencar menggenjot proyek hunian vertikal terpadu berbasis TOD hingga tutup tahun 2026. Salah satu proyek hunian TOD KAI properti yang laris manis, di antaranya ialah hunian vertikal TOD Manggarai, Jakarta Selatan.
Proyek ini dibangun di atas lahan seluas kurang lebih 2,1 hektare (21.939 meter persegi) yang terdiri dari Blok G (6.925 meter persegi) dan Blok F (15.014 meter persegi) dengan status Hak Pakai PT KAI.
Hunian Berbasis Transportasi Massal
Kawasan hunian ini ini akan merangkum delapan tower (3 tower di Blok G dan 5 tower di Blok F) setinggi 12 lantai, yang menyediakan total 3.740 unit hunian serta 150 unit ruang retail.
Lokasi hunian ini sangat strategis, karena hanya berjarak sekitar 400 meter dari Stasiun Manggarai (dapat ditempuh 4 menit berjalan kaki), kawasan ini dilengkapi area pedestrian, ruang terbuka hijau, serta fasilitas komunal.
Tahap awal pembangunan Blok G ditargetkan mulai Agustus 2026 lalu, disusul pengembangan Blok F pada Oktober 2026 ini.
Komitmen pengembang terhadap hunian berbasis transportasi massal (TOD) juga ditunjukkan Perum Perumnas bersama KAI Commuter melalui optimalisasi akses di Samesta Mahata Serpong.
Perumnas bersama pemangku kepentingan terkait, telah melaksanakan uji coba pemindahan tapping gate di Stasiun Rawa Buntu (3/10/2026) dengan tujuan untuk memperlancar mobilitas penghuni Samesta Mahata Serpong dan pengguna KRL.
Seperti diketahui, Stasiun Rawa Buntu melayani rata-rata 40.000 sampai 45.000 penumpang per hari, menjadikan stasiun ini harus memiliki pengaturan alur pergerakan penumpang, dan integrasi kawasan sebagai elemen krusial untuk kenyamanan publik.
BACA INI: Fakta Tersembunyi Tenor KPR Subsidi 40 Tahun, MBR Bayar Cicilan Rumah Sampai Mati?
Proyek TOD di Rawa Buntu ini merupakan bagian dari rangkaian pengembangan berkelanjutan bersama Perumnas, menyusul proyek serupa di Tanjung Barat (2025) serta Pondok Cina dan Rawa Buntu (2026). Langkah ini juga menjadi landasan bagi rencana pembangunan Stasiun Ultimate Rawa Buntu di masa mendatang.
Kondisi industri properti saat ini, menuntut perhatian khusus dari Pemerintah, pengembang, dan lembaga pembiayaan, agar pelemahan daya beli publik terhadap segmen rumah subsidi dapat diimbangi dengan solusi pembiayaan yang tepat dan cepat.
Di sisi lain, masifnya pengembangan hunian berbasis TOD seperti di Manggarai dan Rawa Buntu, membuktikan bahwa konsep hunian terintegrasi transportasi massal menjadi salah satu arah strategis masa depan perumahan perkotaan untuk mendongkrak efisiensi mobilitas masyarakat.
Terjadinya kontras tajam antara anjloknya penjualan rumah tapak subsidi dengan semakin laris manisnya hunian TOD, sebagai bentuk sinyal kuat bahwa krisis properti rakyat bukan hanya sekadar masalah kebutuhan tempat tinggal, melainkan juga pergeseran orientasi mobilitas.
Jika Pemerintah dan pengembang gagal merespons lesunya daya beli MBR lewat skema pembiayaan yang lebih fleksibel, jurang ketimpangan properti akan semakin melebar, akibatnya mimpi memiliki rumah layak huni dengan harga terjangkau, akan semakin sulit terealisasi.
Sementara itu, hunian vertikal terintegrasi dengan rel kereta dan moda transportasi umum, justru melesat menjadi satu-satunya primadona masa depan perkotaan di Indonesia.
Simak dan ikuti terus perkembangan berita terbaru dunia properti melalui ponsel dan laptop Anda. Pastikan Anda update dengan mengklik koranproperti.com dan google news serta LIPRO TV setiap hari.
Hotline Redaksi (WA) 0812 8934 9614
Email: redaksi@koranproperti.com
