Perubahan rusun menjadi rumah tapak di lahan Angkasa Pura, Senen adalah keputusan pragmatis berbasis evidence urban science. Pada dasarnya, rusun baik untuk density tinggi, tapi rumah tapak lebih baik dan ideal untuk livability di kawasan perkotaan.
Oleh: Gusti Maheswara
Seperti diketahui, warga yang hidup di bantaran rel kereta api dekat Stasiun Pasar Senen, Kelurahan Kramat, Jakarta Pusat, kondisinya sangat rawan banjir, kebakaran, dan bahaya keselamatan dari jalur perlintasan kereta.
Presiden Prabowo Subianto memberikan perintah langsung, agar warga segera direlokasi ke rumah layak huni secepat mungkin. Pada awalnya, (akhir Maret 2026), Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) di bawah Menteri Maruarar Sirait (Ara) merencanakan membangun rusun di lahan milik BUMN PT Angkasa Pura yang luasnya mencapai sekitar 1,61 hektare.
Rencana tahap awal, akan dibangun sekitar 300 unit. Bahkan sempat disebut akan dibangun 2 tower dengan target 1.000 unit untuk jangka panjang. Konstruksi pembangunan rusun akan dimulai bulan Mei 2026, dan rencananya akan kelar dalam waktu 18 bulan.
Faktanya, rencana pembangunan rusun batal. Mulai tanggal 2 April 2026, proyek rusun diganti menjadi rumah tapak (hunian ground-level atau rumah tapak horizontal). Total yang akan dibangun 324 unit untuk 324 Kepala Keluarga (KK) yang sudah terdata.
Pembangunan dimulai langsung dengan land clearing, plus 470 pekerja dari BUMN konstruksi, di antaranya, Hutama Karya, PP, dan WIKA. Kolaborasi antara Kementerian PKP dan BP BUMN ini, langsung dipimpin Ketua BP BUMN Dony Oskaria dengan dukungan perizinan dari Pemprov DKI Jakarta.
Target rampung dan serah terima rumah tapak direncanakan tanggal 15 Juni 2026 (pembangunan hanya berlangsung sekitar 2,5 bulan). Pembangunan rumah tapak ini, dibagi dalam dua klaster dan disediakan ruang terbuka untuk taman anak, serta rumah ibadah. Setiap unit berukuran 4,5 x 4,5 meter persegi yang di dalamnya terdiri dari 1 ruang terbuka untuk pengembangan lanjutan (open-plan), 2 tempat tidur, lemari, kipas angin, air PDAM dan listrik.
Kepala BP BUMN Dony Oskaria menjelaskan, rumah tapak dinilai lebih sesuai dengan kebutuhan masyarakat yang direlokasi. Perubahan konsep dari rusun menjadi rumah tapak ini dinilai match dengan karakteristik warga.
Penulis menganalisis, perubahan rusun menjadi rumah tapak merupakan keputusan yang sangat rasional dari sudut ilmu perencanaan kota, sosiologi, dan ekonomi pembangunan.
Dari aspek sosio-kultural & livability, masyarakat urban miskin ekstrem yang tinggal di pinggiran rel kereta api dekat Stasiun Senen, memiliki budaya ‘rumah tapak’ sebagai norma. Rumah susun sering gagal dalam aspek kebersamaan sosial, karena hilangnya social capital (ikatan gotong royong, serta ruang interaksi sosial).
Studi UN-Habitat dalam sebuah jurnal menulis, tingkat okupansi rusun sangat rendah, karena warga merasa kehidupannya terkotak-kotak.
Selain itu, biaya maintenance rusun relatif tinggi, seperti iuran perawatan gedung, serta kerusakan bangunan sangat cepat, karena desain vertikal tidak match dengan budaya hidup rumah tapak, ditambah lagi bahan material bangunan yang digunakan umumnya bukan kualitas terbaik.
Rumah Tapak Lebih Interaktif
Sedangkan rumah tapak, walaupun ukurannya kecil sekitar 45 meter persegi, mampu mempertahankan sense of community dan place attachment. Ini sesuai teori Jane Jacobs (Eyes on the Street) dan Robert Putnam (social capital).
Dalam dua teori ini, disebutkan ruang terbuka antarunit dalam lingkungan rumah tapak lebih hidup, dan interaktif dibandingkan dengan rusun dengan banyak tower.
Dalam tinjauan ekonomi dan kecepatan eksekusi, rumah tapak jauh lebih murah & cepat dibangun, karena tidak membutuhkan struktur anti-gempa tinggi, elevator, atau fondasi bangunan yang dalam.
Target pembangunan rumah tapak hanya butuh waktu selama 2,5 bulan, dibandingkan dengan pembangunan rusun yang butuh waktu selama 18 bulan. Ini jelas mencerminkan efisiensi pembiayaan.
Di Indonesia, program relokasi cepat dengan model sites and services World Bank, terbukti lebih efektif mengurangi backlog hunian dibandingkan rusun yang berpotensi over-budget. Biaya per unit rumah tapak lebih rendah, dan ini sangat sesuai bagi ekonomi MBR.
BACA INI: Tren Penolakan KPR Subsidi: SLIK OJK Sumber Masalah, Mau Sampai Kapan Diberlakukan?
Dilihat dalam aspek tata ruang & lingkungan (Trade-off Density), secara teori memang rusun lebih sustainable (hemat lahan). Tapi, rumah tapak dengan ruang terbuka, justru lebih baik dan ideal untuk drainase & zero run-off (kurangi banjir lokal).
Desain rumah tapak disertai adanya taman hijau untuk anak, akan lebih resilient, apalagi jika sumber airnya menggunakan sumur resapan.
Studi Asian Development Bank menyimpulkan, rumah tapak plus open space mempunyai livability lebih tinggi.
Secara keseluruhan, penulis menilai penggantian rusun menjadi rumah tapak adalah keputusan pragmatis berbasis evidence urban science.
Rusun baik untuk density tinggi, tapi rumah tapak lebih baik dan ideal untuk livability, bila pembangunan rumah tapak ini dibangun dengan memenuhi standar kualitas ideal. Rumah tapak di kawasan sekitar Senen ini, akan menjadi model sukses relokasi permukiman kumuh di perkotaan.
Penulis Pengamat Properti
Simak dan ikuti terus perkembangan berita terbaru dan informasi seputar dunia properti dan bahan bangunan melalui ponsel dan laptop Anda. Pastikan Anda selalu update dengan mengklik koranproperti.com dan google news setiap hari.
Hotline Redaksi (WA) 0812 8934 9614
Email: redaksi@koranproperti.com
