Fenomena mangkraknya sejumlah proyek properti di Jabodetabek, seperti kasus LRT City (ADCP), apartemen The Lana yang berlokasi di Alam Sutera (PT Brewin Mesa Sutera), hingga perumahan tapak Uwais Village di Depok, menunjukkan bahwa kegagalan penyerahan unit bukan lagi kasus tunggal, melainkan kelumpuhan sistemik industri properti nasional.
Oleh: Gusti Maheswara
Fenomena terbengkalainya pembangunan gedung tinggi, rumah tapak dan apartemen, menjadi masalah besar dalam industri properti nasional. Banyaknya kasus proyek properti mangkrak ini, sebenarnya dipicu oleh gabungan tiga faktor utama, yaitu:
Model Pendanaan Berisiko Tinggi (Cash Flow Mismanagement)
Banyak pengembang properti mengandalkan skema Presales (Off-Plan Selling), yaitu menjual unit sebelum konstruksi rampung. Uang muka dan cicilan konsumen justru diputar untuk menutup beban utang perusahaan, atau membiayai akuisisi lahan proyek baru. Ketika terjadi krisis ekonomi atau penurunan daya beli masyarakat, cash flow pengembang terhenti dan proyek properti yang sedang berlangsung terancam mangkrak.
Tekanan Likuiditas dan Sengketa Hukum
Untuk pengembang kelas atas & BUMN properti, proyek skala besar seperti LRT City menghadapi hambatan likuiditas dan proses restrukturisasi internal. Sedangkan apartemen The Lana terkendala oleh gugatan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU), serta permohonan pailit oleh kreditor/perbankan.
Bagi perumahan skala kecil dan menengah, kasus seperti perumahan Uwais Village di Depok, kerap melibatkan indikasi pengembang yang dinilai tidak kredibel, kegagalan penyediaan material, hingga dugaan perizinan perumahan yang disinyalir bermasalah.
Kelemahan Regulasi dan Pengawasan Pemerintah
Meskipun regulasi seperti PP No. 12/2021 mewajibkan syarat keterbangunan minimal 20 persen sebelum pemasaran (PPJB), pengawasan Pemerintah di lapangan dinilai masih sangat lemah. Akibatnya, pengembang yang belum memenuhi kriteria legalitas maupun kekuatan modal, sudah leluasa dan bebas mengumpulkan dana masyarakat.
Terjadinya kasus mangkrak sejumlah proyek properti ini, tentu menjadi tanggung jawab penuh pengembang. Secara hukum privat, konsumen dapat menuntut berdasarkan pasal 1243 KUHPerdata yang di dalamnya terdapat klausul, pengembang wajib melakukan penggantian biaya, ganti rugi, dan bunga akibat wanprestasi.
Langkah Hukum Konsumen
Kemudian berdasarkan UU No. 8 Tahun 1999 (Perlindungan Konsumen) disebutkan bahwa konsumen berhak atas informasi yang benar, jujur, serta ganti rugi, apabila barang/jasa tidak sesuai janji (Pasal 4 & Pasal 7).
Selain itu, bank juga harus ikut bertangung jawab, karena dana fasilitas KPA/KPR telah dicairkan ke pengembang (developer progress drawdown), tanpa melalui verifikasi atau kontrol fisik properti yang dibangun secara berkala. Sesungguhnya, bank memiliki kewajiban kehati-hatian (prudential banking principle) dalam proses jual beli properti, melalui fasilitas KPA/KPR.
Sedangkan Pemerintah dalam hal ini Kementerian PKP dan lembaga terkait, juga ikut bertanggung jawab dalam pengawasan izin (PBG/IMB) dan penegakan hukum terhadap pengembang nakal, atau proyek tanpa legalitas yang sah secara hukum di wilayah tertentu.
Adapun langkah hukum dan strategi konsumen dapat dilakukan, jika unit rumah/apartemen yang dibeli mengalami kelambatan atau mangkrak, seperti terlihat dalam tabel infografis di bawah ini.
BACA INI: Trauma Apartemen Mangkrak, Konsumen Pilih Sewa Ketimbang Beli
Untuk mengantisipasi terjadinya kasus berulang atas pembangunan proyek properti yang mangkrak, maka setiap konsumen perlu menerapkan sikap hati-hati, dan teliti sebelum membeli properti, baik secara tunai maupun melalui fasiltas KPA/KPR. Berikut ini adalah panduan pencegahan bagi konsumen dalam setiap membeli properti.
Pertama, utamakan membeli unit properti yang sudah ready stock atau minimal keterbangunan fisiknya telah signifikan (minimal 20 persen pembangunan secara fisik).
Kedua, konsumen wajib memastikan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) induk tidak bermasalah, PBG/IMB sudah terbit, dan pengembang terdaftar di Sistem Informasi Kumpulan Pengembang (SIRENG) Kementerian PUPR.
Ketiga, konsumen perlu dan harus memilih fasilitas KPR dari Bank terkemuka yang menerapkan sistem verifikasi terhadap progres fisik pembangunan properti yang sedang dibangun di lapangan.
Penulis Pengamat Properti
Simak dan ikuti terus perkembangan berita terbaru dunia properti melalui ponsel dan laptop Anda. Pastikan Anda update dengan mengklik koranproperti.com dan google news serta LIPRO TV setiap hari.
Hotline Redaksi (WA) 0812 8934 9614
Email: redaksi@koranproperti.com
