Pemerintah dalam hal ini Kementerian PKP dan BP Tapera yang terus menggenjot pembangunan rumah tapak dan rusun subsidi, melakukan kekeliruan besar alias gagal fokus. Mereka tidak memahami dengan baik dan benar, tentang empat masalah besar perumahan nasional.
Oleh: Gusti Maheswara
Per 2 April 2026 ini, masa Pemerintahan Presiden Prabowo-Gibran telah berjalan sekitar 1 tahun 5 bulan. Presiden Prabowo resmi dilantik tanggal 20 Oktober 2024, dan telah melewati masa 100 hari kerja tanggal 20 Januari 2025 lalu.
Program 3 Juta Rumah per tahun yang digaungkan Pemerintah dan dieksekusi oleh BP Tapera serta Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) di bawah komando Menteri PKP Maruarar Sirait, faktanya belum berjalan maksimal, bahkan terancam gagal.
Sebenarnya, masalah besar perumahan nasional bukanlah menyelesaikan backlog rumah yang hingga saat ini, menurut data BPS di awal tahun 2026 lalu, diperkirakan masih berkisar antara 9 sampai 15 juta unit.
Dalam data terbaru itu, dilaporkan bahwa 13 persen rumah tangga secara nasional belum memiliki rumah. Wilayah Jakarta Pusat mencatat angka tertinggi mencapai 55,83 persen, atau sekitar 146.729 rumah tangga belum memiliki rumah.
Program 3 Juta Rumah merupakan fakta nyata Pemerintah gagal fokus, terutama Kementerian PKP dan BP Tapera yang tidak bisa melihat masalah besar perumahan nasional. Menurut penulis, sesungguhnya, ada 4 (empat) masalah besar perumahan nasional yang tidak mendapat perhatian, dan solusi khusus dari Kementerian PKP serta BP Tapera.
Pertama, soal permukiman kumuh di Indonesia. Sampai saat ini, Badan Pusat Statistik (BPS) belum mengeluarkan data terbaru tahun 2026, terkait jumlah permukiman kumuh secara nasional. Data terakhir yang ada hanya tahun 2024 yang menyebut sekitar 3.373 desa/kelurahan di Indonesia memiliki permukiman kumuh, dengan konsentrasi tertinggi di Pulau Jawa.
Kedua, tren penolakan KPR (subsidi) sampai akhir tahun 2025 lalu hingga memasuki awal tahun 2026 jumlahnya sangat tinggi, dengan angka rejection rate diperkirakan mencapai 20 sampai 70 persen. Data itu diungkapkan Co-founder & Group CEO Triniti Land Ishak Chandra kepada salah satu media di Jakarta, Kamis (16/10/2025).
Sedangkan data lain yang berhasil ditelusuri koranproperti.com menyebutkan, jumlah pemohon yang pengajuan KPR-nya ditolak bank karena SLIK OJK sampai akhir tahun 2025 lalu, berjumlah sekitar 103 ribu pemohon.
Ketiga, rumah liar (gubuk) yang bertebaran di pinggir real kereta api, khususnya di Jakarta, sampai sekarang BPS belum merilis data terbaru soal berapa jumlah total rumah liar di Jakarta tahun 2026. Namun, perlu diketahui, pada tahun 2022 lalu, data BPS melaporkan ada sekitar 8,93 persen masyarakat Indonesia tinggal di daerah kumuh, termasuk di bantaran rel kereta api.
Sejumlah studi dari kalangan akademisi dan lembaga swadaya masyarakat independen, menyebutkan bahwa rumah liar di tepi rel kereta didominasi oleh keluarga miskin ekstrem.
Pendataan BPS tahun 2025 (Susenas) lalu, secara mendetail dan spesifik menyebut narasi “rumah di pinggir rel” umumnya sudah mencakup indikator hunian tidak layak huni atau permukiman kumuh.
Di sisi lain, penduduk Jakarta berdasarkan data BPS per Maret 2026, berada di angka 10.881.514 jiwa. Sedangkan dalam data tahun 2022, BPS menyebut sekitar 8,93 persen masyarakat Indonesia tinggal di daerah kumuh, termasuk di bantaran rel kereta api.
Bila angka 8,93 persen dianggap stagnan (tetap) dan jumlah penduduk Jakarta berjumlah 11.881,514 jiwa, maka jumlah warga yang hidup di rumah liar mencapai sekitar kurang lebih 982.300 jiwa.
Keempat, data BPS di awal tahun 2026, menyebut rata-rata penghasilan buruh dan kriteria Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) per Februari 2026 mencapai sekitar Rp3,3 juta per bulan.
Di sisi yang sama, harga rata-rata rumah subsidi KPR 2026 berkisar antara Rp166 juta sampai Rp240 jutaan. Harga itu sudah mengacu pada aturan zonasi wilayah yang masih berlaku. Wilayah Jabodetabek berada di kisaran Rp185 jutaan, sementara Jawa & Sumatera Rp166-170 jutaan.
Kementerian PKP Gagal Fokus
Nah, berkaca dari 4 (empat) masalah besar perumahan nasional di atas, maka sangat jelas terlihat bahwa bila Kementerian PKP dan BP Tapera terus menggenjot pembangunan rumah tapak dan rusun subsidi di luar Jakarta, itu merupakan kekeliruan terbesar alias gagal fokus.
Mengapa keliru dan gagal fokus? Karena program pembangunan rumah tapak dan susun subsidi tidak berjalan seiring atau berbanding lurus dengan pembenahan permukiman kumuh dan rumah liar di pinggir rel kereta api di Jakarta. Di satu sisi rumah tapak dan rusun subsidi terus dibangun, di sisi lain permukiman kumuh dan rumah liar, tetap ada dan bahkan berpotensi semakin bertambah.
Terus, mengapa MBR tidak tertarik membeli rumah tapak dan rusun subsidi, karena faktor SLIK OJK yang tidak fleksibel. Pemerintah harus segera mengganti sistem SLIK OJK ini dengan instrumen keuangan lainnya yang lebih meringankan MBR
Persoalan gaji MBR juga masih banyak yang belum sesuai dengan aturan atau regulasi UMR Pemerintah. Sampai saat ini, tidak ada satu pun lembaga negara yang mampu mengontrol secara pasti, berapa sebenarnya gaji MBR.
Di sisi lain, Pemerintah juga belum mampu mengawasi harga rumah tapak dan rusun subsidi yang dikeluarkan pengembang, karena faktanya, harga rumah subsidi berdasarkan regulasi Pemerintah seringkali tidak sama dengan harga rumah di lapangan.
Penyebabnya ialah disinyalir oknum-oknum pengembang, mafia rumah subsidi serta para spekulan properti yang berada di luar kontrol Pemerintah, dengan seenaknya menentukan harga rumah. Parahnya lagi, ada kemungkinan mereka bekerja sama dengan oknum-oknum pejabat negara.
Sedangkan untuk pembangunan rumah tapak dan rusun subsidi di luar Jakarta, dipastikan akan membutuhkan biaya besar dan bila sudah jadi, marketing sales-nya sangat sulit, hal ini tentu bisa mengancam kapital pengembang.
Penulis Pengamat Properti
Simak dan ikuti terus perkembangan berita terbaru dan informasi seputar dunia properti dan bahan bangunan melalui ponsel dan laptop Anda. Pastikan Anda selalu update dengan mengklik koranproperti.com dan google news setiap hari.
