Rencana Pemerintah memperluas jangkauan PPN transaksi digital luar negeri pada 9 November 2026 mendatang menghadirkan awan mendung bagi industri properti nasional, sekaligus menambah beban operasional, di saat penyerapan unit kondominium sedang berada di titik terendah.
KoranProperti.com (Jakarta) – Industri properti tanah air kembali diuji. Di saat pasar kondominium Jakarta mengalami penurunan penyerapan unit sangat tajam, kini para pengembang bersiap menghadapi tantangan baru, yaitu berupa rencana perluasan mekanisme pemungutan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas transaksi digital luar negeri.
Laporan terbaru Jakarta Property Market Insight Q3 2026 yang rilis Leads Property mencatat penyerapan unit apartemen di Jakarta sepanjang kuartal III-2026 hanya mencapai 116 unit.
Angka ini merosot hampir separuh dibandingkan dengan kuartal sebelumnya, sekaligus mencetak penurunan mendalam, jika disandingkan dengan periode yang sama tahun lalu. Meski demikian, tingkat penjualan kumulatif (sales rate), masih bertahan di angka 83,2 persen selama tiga kuartal terakhir.
Associate Director Research & Consultancy Department Leads Property Martin Samuel Hutapea, mengatakan, pasar kondominium Jakarta masih bertumpu pada segmen pembeli end-user (pengguna akhir).
Daya beli konsumen, menurutnya, masih terjaga berkat adanya stimulus perpanjangan insentif PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk unit siap huni, dipadukan dengan strategi harga yang kompetitif dari para pengembang.
BACA INI: Puluhan Bos Pengembang Besar Kumpul Bareng Kupas Pajak Properti, Sinyal Darurat Regulasi Nasional
“Permintaan masih bertahan untuk segmen kelas atas, karena pembeli cenderung memilih unit dengan tata ruang yang lebih luas,” kata Martin dalam laporan resmi, Selasa (3/11/2026).
Total persediaan (stok) kondominium di Jakarta stagnan di angka 260.236 unit tanpa adanya penambahan pasokan baru pada kuartal III-2026.
Namun, diperkirakan pasokan bakal hadir kembali pada kuartal berikutnya, seiring adanya rencana peluncuran sekitar 400 unit baru di Eluna Tower, Casa Grande Residence, Jakarta Selatan.
Dari segi pergerakan harga, rata-rata harga kondominium Jakarta berada di level Rp28,34 juta per meter persegi, atau hanya tumbuh tipis 0,15 persen secara kuartalan (quarter-on-quarter).
Rumah Tapak Hambat Kondominium
Sebagai langkah adaptasi, sejumlah pengembang mulai membuka peluang kemitraan dengan operator hotel, penyedia co-living, hingga manajemen aset untuk memonetisasi unit tipe studio, dan satu kamar tidur yang belum terserap pasar.
Di saat sejumlah pengembang properti berjuang menggenjot penjualan, Pemerintah malah merencanakan dan bersiap menerapkan Sistem Pemungutan Pajak atas Transaksi Digital Luar Negeri (SPP-TDLN) per 9 November 2026.
Kebijakan ini akan menyasar berbagai layanan digital berbasis luar negeri yang lazim digunakan pengembang dan biro arsitek, seperti perangkat lunak (software) desain, sistem manajemen proyek, hingga penyimpanan data cloud.
Direktorat Jenderal Pajak (DJP) Kemenkeu menegaskan, SPP-TDLN bukanlah jenis pajak baru maupun kenaikan tarif PPN, melainkan penyempurnaan skema pemungutan, agar tidak timbul pemungutan ganda atas transaksi yang sudah dipungut PPN Perdagangan Melalui Sistem Elektronik (PMSE).
Menanggapi skema baru pajak digital ini, Wakil Ketua Umum DPP Real Estat Indonesia (REI) Bambang Ekajaya menilai, kebijakan ini dipastikan bakal menambah beban biaya operasional (overhead) pengembang.
Namun, lanjut Bambang, dampaknya diprediksi tidak terlalu signifikan secara material, karena ekosistem perangkat digital luar negeri yang dipakai pengembang masih tergolong terbatas..
BACA INI: Begini Dampak Berantai Pajak Properti 2027, Investor Panik dan Pasar Properti Terancam Tersungkur
Menurut Bambang, Pemerintah harus segera memberi kepastian koordinasi, terkait sosialisasi regulasi ini, agar tidak menciptakan iklim ketidakpastian baru bagi pelaku usaha properti di tengah tekanan ekonomi nasional dan global.
Di tempat terpisah, Ketua Umum Ikatan Arsitek Indonesia (IAI) Georgius Budi Yulianto menegaskan, kepedulian utamanya, justru tertuju pada daya saing dan kelangsungan biro arsitek skala kecil serta arsitek muda (young practitioners).
“Secara prinsip, pelaksanaan pemungutan pajak harus jelas, agar tidak menimbulkan pungutan ganda, serta mempertimbangkan daya saing pelaku jasa profesional Indonesia,” tandas Boegar.
Sekarang ini, pasar properti Jakarta berada di persimpangan jalan. Di satu sisi, pengembang harus jeli bermain strategi penjualan dan pemasaran, mulai dari menggaet pengelola co-living hingga menjaga harga tetap kompetitif dengan tujuan untuk menggaet konsumen end-user.
Di sisi lain, Pemerintah dituntut memberikan kepastian regulasi pajak, agar transformasi digital di sektor properti tidak terkendala biaya operasional yang berpeluang membengkak.
Simak dan ikuti terus perkembangan berita terbaru dunia properti melalui ponsel dan laptop Anda. Pastikan Anda update dengan mengklik koranproperti.com dan google news serta LIPRO TV setiap hari.
Hotline Redaksi (WA) 0812 8934 9614
Email: redaksi@koranproperti.com
