Masyarakat makin sulit beli rumah karena “jepitan” ekonomi. Dari sisi suplai, pengembang terpaksa menaikkan harga akibat inflasi bahan baku dan logistik yang mahal. Dari sisi pasar, alternatif rumah seken semakin langka dan harganya tinggi. Akibat terjepit kondisi ekonomi domestik, impian punya rumah layak huni, mustahil bagi rakyat.
Oleh: Gusti Maheswara
Sekarang ini, industri properti nasional, khususnya perumahan subsidi makin terjepit, setelah terjadi lonjakan biaya konstruksi akibat fluktuasi nilai tukar rupiah dan inflasi logistik. Sejumlah pengembang mulai menyuarakan urgensi penyesuaian harga jual rumah subsidi kepada Pemerintah. Usulan kenaikan harga rumah subsidi minimal sebesar 10 persen, dinilai menjadi satu-satunya langkah rasional.
Tekanan pada struktur biaya pembangunan hunian bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), nyaris mencapai titik krusial, terutama pada komponen bahan bangunan alam dan material pabrikan. Tenaga Ahli Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Harry Endang Kawidjaja mengakui adanya tren kenaikan biaya konstruksi yang signifikan. Menurutnya, volatilitas rupiah telah memicu kenaikan rata-rata biaya bangunan hingga 20 persen.
“Sudah banyak pengembang yang berteriak minta harga rumah subsidi naik, karena adanya kenaikan sekitar 20 persen komponen bangunan, terutama di material bangunan alam, seperti pasir dan batu, kenaikannya, bahkan menembus 50 persen,” kata Endang.
Kenaikan drastis pada material alam ini bukan tanpa alasan. Endang menjelaskan bahwa kebijakan moratorium penambangan di berbagai daerah serta penyesuaian harga Bahan Bakar Minyak (BBM) jenis solar, menjadi faktor utama yang mendongkrak biaya logistik dan operasional alat berat.
Secara teknis, komponen bangunan menyumbang porsi hingga 50 persen dari total biaya pengembangan rumah subsidi. Dengan kenaikan biaya konstruksi sebesar 20 persen, maka biaya total pengembangan secara keseluruhan, otomatis melaju naik sekitar 10 persen.
BACA INI: Bahan Bangunan Naik Pengembang Menjerit, Tol Serpong-Bogor Betot Lonjakan Tinggi Investasi Properti
Saat ini, angka 10 persen menjadi batas minimum untuk kenaikan harga rumah subsidi yang dituntut pengembang, sebagai upaya untuk mempertahankan profit margin yang sehat. Para pelaku industri properti khawatir, jika harga jual tetap dipatok pada harga lama, keberlanjutan pasokan rumah subsidi akan terancam ambruk.
Meski tuntutan kenaikan harga rumah subsidi terus disuarakan sejumlah Pengebang, Endang berkelit bahwa tuntutan kenaikan harga rumah subsidi, bukan dimaksudkan untuk memperbesar keuntungan pengembang, melainkan untuk menyeimbangkan beban produksi yang meningkat.
“Pemerintah diharapkan segera merespons kondisi ini, agar target program pembangunan rumah nasional tetap tercapai, dan pengembang rumah subsidi tetap dapat bertahan,” kata Endang
Di sisi lain, pada pertengahan tahun 2026 ini, harga rumah komersial di Indonesia juga diproyeksikan akan mengalami kenaikan rata-rata sekitar 5 sampai 10 persen. Proyeksi kenaikan ini didorong oleh beberapa faktor antara lain, Bank Indonesia (BI) sudah menetapkan suku bunga acuan (BI Rate) sebesar 5,25 persen pada Mei 2026, dampaknya suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) komersial, juga langsung mengalami kenaikan signifikan. Selain itu, kenaikan tertinggi harga rumah komersial (di atas 10 persen), banyak terkonsentrasi di kawasan berkembang yang dekat dengan infrastruktur baru.
Tiga Faktor Utama Rumah Subsidi
Fenomena semakin sulitnya masyarakat membeli rumah ialah akibat efek domino dari tiga faktor utama yaitu, situasi makroekonomi nasional, lonjakan biaya produksi, serta dinamika suplai properti di pasar.
Bila tuntutan pengembang rumah subsidi dikabulkan Pemerintah, dan harga rumah subsidi menjadi naik 10 persen dari harga lama, maka akses publik dan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) untuk membeli hunian subsidi, akan semakin terbatas dan menyempit.
Sebaliknya, jika harga rumah subsidi tidak dinaikkan, pengembang mengancam akan beralih ke proyek komersial atau terpaksa mengurangi kualitas serta ukuran bangunan demi efisiensi. Kedua skenario ini sama-sama merugikan konsumen kelas bawah.
BACA INI: Skema Rent to Own (RTO) Tidak Realistis, Pekerja Informal Perlu Tahu
Di sisi lain, bagi sebagian masyarakat, membeli rumah seken atau rumah bekas biasanya menjadi alternatif yang lebih terjangkau dibandingkan membeli rumah baru dari pengembang. Namun, saat ini pasar rumah sekunder mengalami kontraksi hebat dengan penurunan suplai mencapai 8,1 persen secara tahunan (year-on-year). Kelangkaan pilihan di pasar rumah seken ini, secara hukum ekonomi otomatis turut mendorong harga rumah yang tersedia menjadi lebih tinggi.
Ketimpangan antara pertumbuhan pendapatan masyarakat secara makroekonomi dengan lonjakan harga properti semakin tajam. Stabilitas bunga KPR memang mencegah cicilan menjadi lebih mahal secara fluktuatif, namun nilai pokok harga rumah yang sudah telanjur tinggi, tetap menjadi batu sandungan utama bagi masyarakat untuk mengumpulkan uang muka (down payment).
Kesimpulannya, rakyat jadi semakin sulit membeli rumah layak huni, karena adanya “jepitan” ekonomi. Dari sisi suplai, pengembang terpaksa menaikkan harga akibat inflasi bahan baku dan logistik yang mahal. Sedangkan dari sisi pasar properti, alternatif rumah seken semakin langka dan harganya juga tinggi.
Simak dan ikuti terus perkembangan berita terkini dunia properti dan bahan bangunan melalui ponsel dan laptop Anda. Pastikan Anda update dengan mengklik koranproperti.com dan google news setiap hari.
