Skema RTO dan DP 0 persen yang katanya disebut-sebut akan mempermudah pekerja informal memiliki rumah, faktanya justru sangat tidak realistis dan terlalu menyederhanakan masalah, terhadap kondisi keuangan pekerja informal.
Oleh: Gusti Maheswara
Skema Rent-to-Own (RTO) dan Down Payment (DP) 0 persen, memang sekilas terdengar sebagai solusi ajaib untuk mengatasi backlog perumahan nasional, terutama bagi pekerja informal.
Namun, secara ilmiah, baik dari perspektif ekonomi makro, perilaku keuangan (behavioral finance), maupun manajemen risiko perbankan, skema RTO dan DP 0 persen, justru sangat tidak realistis dan terlalu menyederhanakan masalah (oversimplification).
Dalam teori ekonomi, ada beberapa alasan yang membuat para pekerja informal sulit mendapatkan akses pembiayaan formal, yaitu ketidakpastian pendapatan. Berbeda dengan pekerja formal yang memiliki slip gaji tetap. Pendapatan pekerja informal bersifat volatil (naik-turun) dan tidak tercatat secara teratur (unbanked/underbanked).
Ketika bank menawarkan DP 0 persen, instrumen penyaringan utama (screen mechanism) perbankan terhadap tingkat risiko calon debitur menjadi hilang. Akibatnya, bank kesulitan membedakan antara debitur yang benar-benar mampu membayar dalam jangka panjang, dengan debitur yang berisiko tinggi gagal bayar (default).
BACA INI: Target Rumah Subsidi Bukan Sekadar Angka: Penyerapan Berkelanjutan Lebih Penting, BP Tapera Paham?
Skema Rent-to-Own (RTO) sering kali dikemas sebagai “menyewa yang berujung kepemilikan”. Namun, secara matematika keuangan, risiko yang ditanggung penyedia skema (developer atau lembaga keuangan) sangat besar.
Risiko ini kemudian dibebankan kembali kepada konsumen dalam bentuk premium biaya, contoh urutannya seperti ini, Biaya RTO=Harga Sewa Pasar+Premium Risiko Premium Kepemilikan+Biaya Opsi
Untuk mengompensasi risiko DP 0 persen dan potensi kerusakan aset selama masa sewa, harga dasar rumah dalam skema RTO biasanya digelembungkan (markup) oleh bank, jauh di atas harga pasar tunai.
Pekerja informal akan terjebak pada cicilan bulanan yang terlihat rendah di awal, namun akumulasi total biaya yang mereka bayar di akhir kontrak jauh lebih mahal, akibatnya akan mengurangi surplus ekonomi rumah tangga mereka dalam memenuhi kebutuhan esensial lainnya seperti pangan, pendidikan, kesehatan.
Potensi Moral Hazard
Penawaran DP 0 persen bank, secara psikologis dan ekonomis menghilangkan konsep skin in the game (keterikatan finansial awal). Jika terjadi guncangan ekonomi, debitur (pekerja informal) memiliki kecenderungan sosiologis dan ekonomis yang lebih tinggi untuk melakukan default dan meninggalkan properti begitu saja (moral hazard), karena merasa “tidak rugi apa-apa”.
Berbeda, kalau seorang debitur (pekerja infromal) membayar DP (misal 10 sampai 20 persen), mereka masih memiliki insentif kuat untuk mempertahankan rumah tersebut, agar uang muka mereka tidak hangus.
Akumulasi dari moral hazard ini dapat memicu lonjakan kredit bermasalah (Non-Performing Loan/NPL) di sektor perbankan, mirip dengan pemicu krisis Subprime Mortgage di Amerika Serikat pada tahun 2008.
Menurut sejumlah pakar ekonomi dan keuangan, kebijakan RTO dan DP 0 persen hanya mengasumsikan bahwa masalah utama para pekerja informal hanya terletak pada “kemampuan bayar di muka”. Padahal, masalah utamanya adalah daya tahan finansial (financial resilience).
Seperti diketahui, pekerja informal tidak memiliki THR, pesangon, atau BPJS Ketenagakerjaan yang disubsidi pemberi kerja. Begitu terjadi guncangan ekonomi, misalnya sakit, sepi orderan, atau terjadi krisis, maka kemampuan bayar mereka langsung lumpuh.
BACA INI: Ancaman Nyata Dibalik Penyerapan Jangka Panjang Program Rumah Subsidi, Pemerintah Wajib Tahu!
Selain itu, bagi para pekerja informal, memiliki rumah bukan hanya sekadar membayar cicilan pokok. Ada biaya pajak (PBB), biaya pemeliharaan bangunan, iuran lingkungan, dan biaya utilitas.
Menyederhanakan kepemilikan rumah hanya pada variabel skema RTO dan DP 0 persen adalah kekeliruan fatal dalam menghitung beban pengeluaran riil pekerja informal.
Menyelesaikan backlog perumahan dengan terus-menerus memicu daya beli semu (artificial demand) lewat skema RTO dan DP 0 persen adalah pendekatan yang cacat secara ekonomi makro, jika sisi penawaran (supply-side) tidak diperbaiki.
Stimulus finansial tanpa kontrol pada ketersediaan lahan, justru mendorong kenaikan harga tanah (land price inflation). Akibatnya, rumah yang dibangun dengan skema ini, letaknya semakin jauh di pinggiran kota.
Bila para pekerja informal mengambil rumah dengan memakai skema RTO dan DP 0 persen, serta letaknya di pinggiran kota, maka mereka harus menanggung biaya transportasi yang membengkak untuk menuju pusat ekonomi. Secara ekonomi, hal ini tidak menyelesaikan masalah kesejahteraan, melainkan hanya memindahkan beban biaya dari “tempat tinggal” ke biaya “transportasi”.
Kesimpulannya ialah skema RTO dan DP 0 persen untuk pekerja informal adalah solusi shortcut yang bias dan mengabaikan manajemen risiko dasar. Kebijakan ini memperlakukan masalah sistemik (ketidakpastian pendapatan informal dan keterbatasan lahan) hanya sebagai masalah likuiditas jangka pendek semata.
Tanpa adanya lembaga penjamin kredit dari Pemerintah, penyediaan rumah tapak, rumah susun sewa (Rusunawa), skema RTO dan DP 0 persen, justru berpotensi menjebak para pekerja informal ke dalam lingkaran setan utang (debt-trap), dan membahayakan stabilitas keuangan negara.
Penulis Pengamat Properti
Simak dan ikuti terus perkembangan berita terbaru dunia properti melalui ponsel dan laptop Anda. Pastikan Anda update dengan mengklik koranproperti.com dan google news setiap hari.
Hotline Redaksi (WA) 0812 8934 9614
Email: redaksi@koranproperti.com
