Psikologi Pasar: Mengapa MBR Tidak Tertarik Beli Rusun Subsidi di Kawasan Meikarta? Begini Analisisnya…

Keengganan MBR untuk membeli rusun subsidi di kawasan Meikarta bukanlah tindakan emosional yang tidak beralasan, melainkan respons defensif rasional secara psikologis.

Oleh: Gusti Maheswara

Fenomena keengganan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) membeli Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami) atau rusun subsidi di kawasan Meikarta (dikaitkan dengan trauma kasus mangkraknya proyek apartemen Meikarta), bisa dijelaskan secara ilmiah melalui pendekatan psikologi perilaku konsumen, ekonomi perilaku (behavioral economics), dan manajemen risiko.

Secara ilmiah, manusia bukan hanya sekadar makhluk ekonomi yang rasional (Homo economicus), melainkan makhluk yang sangat dipengaruhi oleh persepsi risiko dan pengalaman masa lalu. Berikut ini adalah penjelasan ilmiah mengapa MBR tidak tertarik membeli rusun subsidi di kawasan Meikarta.

1. Teori Heuristik Ketersediaan (Availability Heuristic)

Dalam psikologi kognitif (disosialisasikan Daniel Kahneman dan Amos Tversky), manusia cenderung menilai risiko suatu peristiwa berdasarkan seberapa mudah peristiwa tersebut diingat. Kasus mangkraknya proyek apartemen Meikarta, aksi demo korban yang menuntut pengembalian dana, hingga isu tindakan hukumnya yang dinilai tidak memuaskan, sempat menjadi pemberitaan masif media massa selama bertahun-tahun. Informasi negatif ini tersimpan kuat di memori publik.

BACA INI: Peresmian Pembangunan Rusun Meikarta: MBR Tidak Tertarik, Lebih Pilih Ngontrak Rumah di Jakarta

Akibatnya, ketika MBR mendengar kata “Meikarta”, otak mereka secara otomatis memanggil memori buruk tersebut (cognitive bias). Mereka menyimpulkan bahwa membeli rusun di sana “pasti” berisiko tinggi, meskipun produk yang ditawarkan adalah program subsidi resmi dari Pemerintah.

2. Teori Prospek (Prospect Theory)

Teori ekonomi perilaku ini menyatakan bahwa bagi manusia, rasa sakit akibat kehilangan sesuatu, jauh lebih kuat (bisa dua kali lipat) daripada kebahagiaan mendapatkan sesuatu yang bernilai sama. Bagi MBR, uang muka (DP) dan cicilan bulanan adalah aset yang dikumpulkan dengan perjuangan keras.

Risiko kehilangan uang akibat proyek mangkrak (rugi secara finansial dan emosional) jauh lebih mendominasi pikiran mereka, ketimbang bayangan keuntungan memiliki hunian murah. MBR cenderung memilih risk-averse (menghindari risiko) demi mengamankan aset mereka yang terbatas.

Krisis Kepercayaan MBR

3. Krisis Kepercayaan (Institutional & Brand Trust Decay)

Secara sosiologis, transaksi properti dalam ikatan jangka panjang (seperti KPR 15-20 tahun) sangat bergantung pada trust (kepercayaan). Ketika sebuah brand atau kawasan sudah diasosiasikan dengan kegagalan struktural dan wanprestasi, maka akan terjadi apa yang disebut degradasi ekuitas merek (brand equity degradation).

Meskipun Pemerintah ikut turun tangan menyediakan hunian subsidi, subjek hukum atau lokasi geografis yang melekat, namun pada nama “Meikarta” sudah mengalami cacat reputasi. MBR khawatir birokrasi, legalitas (seperti sertifikat kepemilikan), dan tata kelola lingkungan tersebut di masa depan akan bermasalah.

4. Keterbatasan Financial Buffer

Secara sosiologi ekonomi, daya tahan finansial (financial resilience) kelompok MBR sangat tipis. Jika seseorang dari kelas menengah atas membeli apartemen komersial dan terjadi mangkrak, mereka mungkin hanya kehilangan investasi, tetapi mereka masih punya rumah tinggal utama. Namun bagi MBR, dana yang dialokasikan untuk rusun subsidi sering kali adalah seluruh tabungan hidup mereka.

Jika proyek tersebut bermasalah atau mangkrak lagi, dampaknya bisa menghancurkan stabilitas ekonomi keluarga MBR secara permanen. Oleh karena itu, kalkulasi rasional mereka adalah menolak opsi yang memiliki rekam jejak buruk.

BACA INI: Rumors Bertebaran: Masyarakat Ogah Beli Rusun Subsidi Meikarta, Benarkah?

Kesimpulannya, MBR tidak tertarik dan menolak membeli rusun subsidi di kawasan Meikarta, bukanlah tindakan emosional yang tidak beralasan, melainkan respons defensif rasional secara psikologis. Otak manusia diprogram untuk belajar dari kesalahan (baik kesalahan sendiri maupun orang lain).

Trauma kolektif dari kasus mangkraknya proyek apartemen Meikarta beberapa tahun silam menciptakan persepsi risiko yang teramat tinggi, yang tidak bisa begitu saja dihilangkan hanya dengan iming-iming label “subsidi” dari Pemerintah atau harga murah.

Klarifikasi LPCK 

Di sisi lain, PT Lippo Cikarang Tbk (LPCK) menegaskan proyek rumah susun subsidi untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (Rusun MBR) yang dikembangkan Pemerintah di kawasan Meikarta, tidak memiliki keterkaitan dengan proyek apartemen Meikarta. Penegasan itu disampaikan perseroan dalam tanggapan kepada Bursa Efek Indonesia (BEI), terkait pemberitaan mengenai kebangkitan proyek Meikarta.

BACA INI: Catat dan Ingat! Kapan Rusun Subsidi Meikarta Kelar Dibangun? Menteri PKP Bilang Begini…

“Perseroan menegaskan kembali bahwa proyek rusun MBR merupakan proyek yang terpisah dan tidak memiliki keterkaitan dengan proyek Apartemen Meikarta,” ujar Manajemen LPCK, dalam keterangan pers yang dikutip Jumat, 5 Juni 2026.

LPCK menjelaskan, keterlibatannya dalam proyek rusun MBR hanya berupa pemberian hibah lahan seluas sekitar 31 hektare. Sementara seluruh proses pengembangan, pembangunan, konstruksi, pendanaan, hingga pengawasan proyek dilakukan Pemerintah dan Danantara, serta instansi yang ditunjuk.

Penulis Pengamat Properti

Simak dan ikuti terus perkembangan berita terbaru dan informasi seputar dunia properti dan bahan bangunan melalui ponsel dan laptop Anda. Pastikan Anda selalu update dengan mengklik koranproperti.com dan google news setiap hari.