Di saat ratusan ribu rumah subsidi di pinggiran kota berdiri sepi bak ‘kota hantu’ akibat ongkos transport yang mencekik, hunian vertikal berbasis Transit-Oriented Development (TOD) di jantung rute moda transportasi massal, justru habis diperebutkan konsumen.
Oleh: Gusti Maheswara
Sekarang ini, keberadaan kebijakan perumahan nasional sedang diuji. Mengapa Pemerintah terus saja dan tetap ngotot membangun rumah subsidi di lokasi yang sangat terbatas akses transportasi massalnya? Di sisi lain, hunian terintegrasi transit (TOD) malah tinggi peminatnya, dan mengalami krisis pasokan.
Kondisi memprihatinkan rumah tapak subsidi di kawasan pinggiran kota, bukan hanya sekadar persepsi visual, melainkan fenomena nyata yang dapat dibuktikan melalui data resmi, fakta audit Pemerintah, serta kajian ekonomi perkotaan.
Tingkat Kekosongan Tinggi
Berdasarkan data dan evaluasi Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) serta pengawasan BP Tapera, di beberapa provinsi dan area pinggiran kota metropolitan, ditemukan sekitar 60 hingga 80 persen unit rumah subsidi FLPP yang telah akad jual-beli, dalam kondisi kosong atau tidak dihuni.
Umumnya, mayoritas unit yang sudah dibeli hanya dijadikan investasi pasif, ditinggalkan karena keterisolasian lokasi, atau dipindahtangankan/disewakan secara ilegal. Padahal, aturan FLPP mewajibkan rumah subsidi dihuni langsung MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) sebagai rumah pertama.
Beban Total Biaya Transportasi
Tujuan utama diadakannya program rumah tapak subsidi adalah untuk meringankan beban finansial MBR. Namun, karena lokasinya berada di pinggiran kota dengan akses transportasi massal yang tidak memadai, justru memicu masalah baru.
Studi ekonomi spasial mencatat bahwa penghuni rumah subsidi di pinggiran kota, mengalokasikan sekitar 30 hingga 50 pendapatan bulanan mereka hanya untuk ongkos transportasi (bbm, tol, servis kendaraan, atau ongkos angkutan umum berganti-ganti).
BACA INI: Memantau Anomali Properti Nasional 2026: Rumah Subsidi Anjlok, Hunian Segmen Menengah Atas Diserbu
Beban biaya operasional perjalanan harian menuju pusat aktivitas kerja, jauh melebihi besaran cicilan rumah subsidi (sekitar Rp1 sampai Rp1,5 juta/bulan). Akibatnya, penghuni memilih pindah kembali ke tempat asal dengan cara menyewa hunian di dekat pusat kota, dan membiarkan rumah subsidinya terlantar.
Krisis Infrastruktur Dasar
Banyak proyek rumah tapak subsidi dibangun di atas lahan murah (low-cost land), tanpa kesiapan fasilitas pendukung perkotaan.
Lokasi proyek rumah tapak subsidi kerap berjarak puluhan kilometer dari stasiun KRL atau koridor bus utama, serta hanya dapat diakses melalui jalan lingkungan yang sempit dan tidak memadai.
Dari hasil pengawasan lapangan, disinyalir masih ada sejumlah perumahan subsidi belum terhubung ke jaringan air bersih yang memadai (PDAM), dan hanya bergantung pada air tanah kualitatif rendah.
Ketiadaan dan keterbatasan institusi pendidikan (sekolah tingkat SD-SMA), sarana kesehatan (puskesmas/rumah sakit), dan pasar untuk memenuhi kebutuhan hidup sehari-hari penghuni di area sekitar, masih menuntut biaya tinggi, sehingga membebankan keuangan MBR.
Kualitas Bangunan Rumah Subsidi
Beberapa waktu lalu, Komisi Pemberantasan Korupsi (KPK) dan audit Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) menyoroti masih adanya masalah serius, terkait kualifikasi dan spesifikasi bangunan di sejumlah proyek rumah subsidi.
Beberapa pengembang disinyalir memangkas standar kualitas teknis (kondisi dinding mudah retak, struktur pondasi minim), serta kelengkapan fasum dan fasos yang tidak diselesaikan sesuai perjanjian. Hal itu dilakukan pengembang untuk menekan biaya produksi di tengah lonjakan harga bahan bangunan.
Selain itu, BPK juga menemukan adanya indikasi kepemilikan rumah subsidi kelompok non-MBR yang memanfaatkan celah skema pembiayaan. Keberadaan mafia rumah subsidi masih sangat kuat.
Fenomena fakta “Rumah Subsidi Kedodoran, Hunian TOD Minim Pasokan” secara jelas mencerminkan paradoks besar dalam sektor properti dan tata ruang perkotaan dan perumahan di Indonesia.
Dalam kajian ekonomi-spasial, kondisi ini terjadi akibat mismatch (ketidaksesuaian) antara lokasi penyediaan rumah subsidi tapak, dengan preferensi serta kebutuhan riil mobilitas Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).
Fenomena rumah subsidi yang “kedodoran” (penjualan/penyerapan lambat atau ditinggal kosong penghuninya) dipicu oleh beberapa dinamika ekonomi spasial, di antaranya adalah harga tanah di pusat/sub-pusat kota sangat tinggi, sehingga memaksa sejumlah pengembang perumahan subsidi memindahkan lokasi proyek jauh ke pinggiran kota (perbatasan eksternal metropolitan).
Hunian TOD Kurang Pasokan
Hunian berbasis Transit-Oriented Development (TOD) adalah konsep kawasan permukiman padat yang terintegrasi langsung dengan jaringan transportasi massal, seperti KRL Comuterline, LRT, dan MRT.
Adapun sejumlah faktor yang menjadi latar belakang tingginya permintaan (demand) hunian vertikal TOD di antaranya ialah hunian berbasis TOD menghilangkan kebutuhan kepemilikan kendaraan pribadi dan menekan travel time secara drastis.
Generasi Z dan kelompok milenial produktif yang ada di perkotaan, menempatkan mobilitas dan keterhubungan (connectivity) aktivitas mereka sebagai prioritas utama, dibandingkan ukuran luas tanah. Hal ini memicu antrean sangat tinggi terhadap beberapa proyek hunian vertikal TOD.
Meskipun peminat melimpah, pasokan unit TOD (khususnya yang terjangkau/subsidi vertikal) mengalami kelangkaan akibat lahan di sekitar sebagai simpul transportasi publik, umumnya dikuasai BUMN/BUMD (seperti PT KAI atau pengelola MRT) atau pihak swasta komersial.
Biaya konstruksi hunian vertikal, baik rusunami maupun rusunawa atau rusun subsidi yang berkonsep TOD, secara teknis jauh lebih mahal per meter perseginya, dibandingkan membangun rumah tapak (landed house) di pinggiran kota.
Regulasi terkait pemanfaatan lahan bersama (co-development) dan skema subsidi rusunawa atau rusunami, rusun subsidi di area TOD, masih belum selincah skema KPR FLPP.
Sampai saat ini, Pemerintah dan sejumlah pengembang rumah subsidi terus saja memproduksi rumah tapak subsidi di daerah terisolasi yang pada akhirnya sepi peminat atau terlantar.
Sekarang ini, hunian vertikal TOD semakin efektif dalam menekan kemacetan lalu lintas perkotaan. Namun sayangnya, pasokan hunian vertikal TOD mengalami kelangkaan pasokan, akibat mahalnya harga lahan, regulasi yang tidak fleksibel dan adaptif, serta masih bercokolnya mafia tanah dan penguasaan lahan oleh pengembang tertentu.
Menyelesaikan backlog perumahan nasional, sebaiknya tidak lagi dihitung dari seberapa banyak unit yang dibangun, melainkan seberapa fungsional unit rumah itu membuat penghuninya nyaman dan aman, serta hemat biaya operasional harian.
Jika Pemerintah dan sejumlah pengembang terus memproduksi rumah subsidi di area ‘tak terjangkau’ sembari mengabaikan pasokan hunian TOD, maka Pemerintah dan pengembang secara tak langsung sedang membangun kota-kota hantu baru di pinggiran kota, bukan sebagaisolusi hunian masa depan rakyat.
Penulis Pengamat Properti
Simak dan ikuti terus perkembangan berita terbaru dunia properti melalui ponsel dan laptop Anda. Pastikan Anda update dengan mengklik koranproperti.com dan google news serta LIPRO TV setiap hari.
Hotline Redaksi (WA) 0812 8934 9614
Email: redaksi@koranproperti.com
